Prix terrain

Bonjour à tous. J'ai besoin de vos lumières.
Avec mon ami, nous commençons à chercher une maison à acheter, avec un peu de terrain pour mettre ma vieille ponette et son petit âne. Ils n'ont pas besoin de beaucoup, ils sont au régime tous les deux. On pensait partir sur 5000 m2. Nous avons vu une maison qui nous plaît beaucoup, mais la surface de terrain n'est pas suffisante. Par contre à côté il y a un petit terrain qui serait intéressant. Le propriétaire n'est pas contre le vendre mais il attend qu'on lui fasse une proposition, or je n'ai aucune idée de combien cela peut valoir.
Le terrain fait environ 3500m2, il est en partie clos de murs. Il y a un petit bâtiment qui était une ancienne orangerie, et un forage. Il est planté d'arbres fruitiers. Il est classé non constructible mais je pense qu'il pourrait l'être si les démarches étaient faites.
Qu'en pensez-vous?