Se lancer dans un achat... immobilier!

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Hopane

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Se lancer dans un achat... immobilier!
Posté le 21/01/2019 à 20h37

Bonjour/bonsoir tout le monde!

Je suis en CDI depuis bientôt 1 an, mon boulot me plait, tout se passe bien, et je me pose la question d'un achat immobilier!
En fait pour l'instant je vis chez mon copain qui a acheté sa maison avant qu'on se rencontre. Il a environ 3 hectares de terrain mais la moitié est souvent inondée. Au départ je cherchais juste à acheter plus de terrain pour les chevaux mais finalement je regardais aussi les annonces avec une partie habitable que je pourrais louer.
Je suis allée visiter une petite ferme aujourd'hui: 3,5 hectares en tout. D'un côté sur environ 7000m² on a une grange qui pourrait être rénovée en maison d'habitation (en blanc), un jardin d'environ 500m² (en violet) et un potager d'environ 200m² (en turquoise) (cette partie serait donc louée), et on a aussi un hangar (en bordeaux) (où je pourrais mettre le foin et un tracteur) et la place de faire une carrière d'environ 20x50 (en jaune) (en fait elle fait 22 de large sur mon plan mais comme à gauche je pense que ça doit être constructible je garderais de la place pour faire une cloture ou mettre une haie).


En bas (enfin, en haut sur mon plan^^) on a un ruisseau et de l'autre côté environ 2,8 hectares de pré d'un seul tenant. C'est à 15 minutes de là où j'habite et 10 minutes de mon boulot.

Tout est à faire, mais le prix est plutôt bas et je m'y sens bien. Comme c'est mon 1er achat je stresse à fond! (Je passe de "c'est formidable j'achète tout de suite!" à "mais qu'est-ce que je vais faire de ça!" environ toutes les 5 minutes )


Est-ce que d'autres envisagent un achat immobilier en ce moment? On pourrait se soutenir!
Ou si d'autres sont passé(e)s par là et ont des conseils à donner c'est avec plaisir!!

Khymette

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Posté le 21/01/2019 à 20h42

hopane simple curiosité mais pourquoi vous ne cherchez pas une maison pour vous au passage ? Ça serait plus simple :p

Hopane

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Posté le 21/01/2019 à 20h47

khymette On est bien là où on est^^ Mon chéri est propriétaire, il a tout rénové tout seul et il n'a pas trop envie de louer sa maison. Mais 1,5 hectares pour 3 chevaux c'est trop petit et je ne trouve pas de terrain à acheter dans les coins (soit c'est constructible donc hyper cher, soit ça appartient à des agriculteurs qui ne veulent pas vendre même s'ils sont à la retraite et ne se servent plus des terrains...)

Lucyxc

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Posté le 21/01/2019 à 20h56

Tu as déjà étudié combien allais te coûter les travaux pour faire une maison d'habitation?

Poney45

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Posté le 21/01/2019 à 22h50

J'ai acheter une maison il y a moins d'un an.
Là pour toi c'est différent mais comme dis avant il faut que tu fasse faire plusieurs devis pour chiffrer les travaux (compte qu'il faut toujours un peu plus que prévus parce qu'il y a toujours des imprévus)
Surtout voir le pour et le contre, si est ce que l'investissement est rentable et est ce que vous pouvez vous le permettre avec ton conjoint sans que ça devienne compliqué voir même source de conflit par la suite.
Après tu as dis que ton conjoint avait tous refait chez lui donc niveau travaux est ce qu'il peut t'aider ou pas.

J'espère avoir répondu à ta question

Andiamo

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Posté le 22/01/2019 à 07h58

Bonjour,

Pour ma part je trouve que c'est l'éloignement de ton lieu d'habitation actuel qui me ferait douter! J'entends bien que les chevaux navigueraient entre les 2 lieux (si j'ai bien compris)!
1/4 d'heure comme ça oui c'est rien...m'enfin si tu dois y passer matin et soir bin ça ramène à 1h de route déjà (sans compter les soins à porter aux chevaux)...ainsi que le cout en carburant, la fatigue...
et tant que la maison d'habitation n'est pas rénovée tu n'auras pas de surveillance sur place...

J'ai acheté en 2018 une maison avec 3,5ha de prairie et tout ce qu'il faut pour les chevaux. Je suis aussi passée par l'état "Trop bien" à "OMG qu'est ce qu'on est en train de faire" Je te conseille de prendre le temps... je ne sais pas si dans ton coin le marché de l'immo est très dynamique et s'il y a des chances que le bien te passe sous le nez ou pas.

A réfléchir aussi, le foncier sera plus élevé si tu as des habitations et pas que des terres agricoles...
Est ce que tu as vraiment besoin d'avoir des hangars sur la seconde propriété? sachant que tout ça c'est de l'entretien à long terme également

Argamelle

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Posté le 22/01/2019 à 08h29

euh c'est pas un achat immobilier, c'est un investissement sur du long voir très long terme (grange inhabitable à transformer puis à louer, terrains à clôturer, carrière...) tout ça pour même pas un ha?

- déjà, euh, la location d'une maison avec une carrière à côté et des chevaux dans le champs d'en face... c'est pas sûr que les gens veuillent y habiter hum (t'as le proprio sur le dos, des mouches... tout ça)
- c'est une grange, alors ben, installations sanitaires? Eau ? Electricité?
installer les réseaux ça coûte un bras si ce n'est pas déjà présent.
- Des travaux sur au moins trois ans pour que ce soit habitable, et cinq pour que ce soit louable (a moins d'être dans un secteur très tendu, tu vas être en concurrence avec la maison d'à côté qui n'a pas de chevaux). Ne surtout pas sous estimer la difficulté.
- Ton homme vient de rénover entièrement sa maison. C’est un énorme travail. S’il ne souhaite pas recommencer à se flinguer le dos sur un chantier de rénovation, as-tu les connaissances / les sous / les garanties financières pour le faire toi toute seule ?
- Accessoirement, je suppose que tu n’es pas Crésus et que tu vas devoir chercher un prêt bancaire ? Il va te falloir un apport de ouf pour que la banque suive sans te proposer un contrat qui va te ruiner pour longtemps (Es tu consciente que tu ne vas pas pouvoir louer avant la fin des travaux, au mieux ? aucun apport financier et tout le prêt à financer… sans compter les matériaux. Ahem)
- Et attention aux banques et aux garanties qu’elles vont te demander.
Attention à ne surtout pas engager ton homme dans ce projet par hypothèque de la maison principale par exemple. Comme suicide financier, pour toi et pour lui, on fera rarement mieux.

Je pense qu’engager des sommes aussi importantes pour récupérer trois bouts de terrain, c’est un bon chemin vers les gros ennuis ^^. Rien que les travaux, et puis la location, et puis l’apport d’argent qu’il faut…
Ça te coûtera bien moins cher de mettre tes chevaux en pension, et ce sera des tonnes d’ennuis en moins.
Ou alors, si ce n’est vraiment pas cher, tu achètes pour le terrain et tu laisses le reste en état.

Et si tu as besoin de mettre en location la grange pour rentrer dans tes frais et que ce soit viable, c’est qu’il faut revoir le projet. Ce n’est sans doute pas pour rien que personne ne s’est donné cette peine : les agriculteurs n’en veulent pas, trop petit. Les investisseurs n’en veulent pas, inlouable et trop d’apport nécessaire.
Réfléchis bien 

Marisal

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Posté le 22/01/2019 à 12h47

Bonjour ^^

Si vous êtes partante, j'ai une autre idée pour votre achat. Si votre compagnon ne souhaite pas déménager et que les agriculteurs ne veulent pas vendre, pourquoi ne pas acheter pour faire de l'investissement locatif (du vrai) ? Vous restez où vous êtes. Au lieu d'acheter aux agris, vous leur demandez de louer leur(s) parcelle(s). A côté de ça, vous achetez un appartement/maison dans un endroit qui se loue facilement (et se rachète facilement) pour faire de l'investissement locatif.
Comme certains ont déjà dit, j'ai peur que peu de monde accepte de louer la grange s'il y a une carrière/chevaux régulièrement à côté.

Hopane

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Posté le 22/01/2019 à 13h06

Alors pour répondre un peu à tout le monde. En fait ça a déjà été vendu... sauf que l'acquéreur s'est retrouvé en prison avant la vente! Ca vient d'une succession, les héritiers veulent vendre rapidement. Je suis clerc de notaire et je connais l'agent immobilier chargé de la vente. La 1ère vente était signée à 55.000, là c'est en vente 45.000 et je peux l'avoir sans soucis à 42.000, peut-être 40.000.
Je n'ai pas d'apport mais j'avais déjà fait des simulations avec ma banque pour un autre achat donc je sais que je peux avoir le financement (pour le prix + les travaux). La possibilité de louer ne sera pas prise en compte dans mon financement, si c'est loué ça me couvrira mon prêt mais je ne compte pas dessus.
Il reste en effet à évaluer le montant des travaux car en effet mon chéri ne veut pas tout refaire notamment la toiture, ça sera fait par un professionnel (elle est bonne pour l'instant, mais sera à refaire dans une 10aine d'années donc je l'inclus dans mon budget). Pour l'eau, l'électricité et l'assainissement tout est à créer mais il y aura le tout à l'égout en 2020 et la grange est en bord de route dans une zone constructible donc pas de problème particulier pour la création des réseaux. Du coup il me reste à chiffrer les portes et fenêtres, la dalle au sol, l'isolation, le chauffage et puis les finitions (carrelage, cuisine, sdb,...). Par contre à voir si je n'aurai pas obligation de recourir à un architecte, faut que je vérifie.

Pour la location, les chevaux ne seront pas vraiment à côté, sur la photo que j'ai mis on voit le dessin du ruisseau en haut et les chevaux seront de l'autre côté, donc pas d'odeurs.
(Et j'en ai un que je ne peux pas mettre en pension, il est emphysémateux et a un comportement d'entier, et je ne connais pas de pension pré qui donne du foin mouillé, et encore moins où il n'y aurait que des hongres...)
Par contre oui ma carrière est à côté, m'enfin j'irai 5h par semaine maximum. Si j'enlève les crottins je ne vois pas ce que ça peut causer comme désagrément. Il suffira de mettre des panneaux brise-vue sur le coin qui donne sur le jardin.

C'est à 3km du centre ville, dans une ville où en général ça se vend mal (à des prix très bas) par contre c'est ultra recherché en location (en général c'est loué dans la journée). Je pars sur 2 ans / 2 ans 1/2 pour rénover et donc location potentiellement dans 3 ans.
L'agent immobilier me suggérait d'ailleurs de faire 2 appartements dans la grange. Pour l'instant ça ne m'emballe pas trop parce que je sais que ce qui est recherché c'est principalement des maisons de plain pied, mais ça peut s'étudier.

(La carrière je ne l'inclus pas dans le budget par contre. On aplanira le terrain et "au pire" ça restera une carrière en herbe. Et si la location est rentable alors je ferai la carrière.)

Édité par hopane le 22-01-2019 à 13h09



Argamelle

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Posté le 22/01/2019 à 13h27

sans aucun apport et avec 150 k€ de travaux, j'espère que ça va tenir avec ton mec :)
mais sinon ça se tente, 40000 ça va.
moi aussi j'ai un doute sur la location avec un terrain dans le jardin, mais tu pourrait trouver des cavaliers , ils te mangeraient dans la main :)

Lelaitage

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Posté le 22/01/2019 à 13h42

Je trouve au contraire que c'est une très bonne idée.
Il faut juste voir à combien se loue un bien équivalent dans le coin.

Franchement une carrière, à priori même pas en sable, donc pas identifiée comme telle, et pas de chevaux avec 500m2 de jardin sans voisin immédiat du coup; c'est top pour une loc! si le coin se loue facilement c'est tout bon.

Tu peux aussi ne pas transformer ça en habitable et juste l'acheter pour tes chevaux. Faut vraiment faire le calcul loyer/investissements travaux. Car sans travaux, ou juste ceux nécessaire pour les chevaux, tu ne perds pas d'argent à long terme au contraire.

Ca me parait un très bon investissement (avec le tout à l’égout etc à venir ça sent bon le terrain qui va prendre bcp de valeur!).

Argamelle

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Posté le 22/01/2019 à 14h25

ben faut calculer tout en fait
si tu transforme rien du tout, 40000 c'est pas non plus rien par rapport à la location d'un pré à un agri
si tu transforme tout, tu as vraiment intérêt à louer ça bien pour rentabiliser travaux/prêt bancaire

je suis vraiment pas sûre que ce soit une affaire, bien sûr que le terrain prend de la valeur, et alors, si tu as perdu deux fois sa valeur en travaux et/ou en frais?

Lelaitage

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Posté le 22/01/2019 à 14h37

argamelle bah en fait tu ne perds que les intérêts du prêt si tu n'investis rien du tout car elle pourra toujours le revendre au moins le prix (et à priori plus cher, surtout si les viabilités telles que le tout à l’égout arrivent entre temps). A mon avis elle peut revendre les 500m2 et maison potentiel et te garder les prés au même prix à terme. Donc oui location à un agri plus investissement à perte contre intérêts et recup de la somme au bout à minima c'est un bonne opération si on peut assumer.

Bon après ça dépend de la région et de ses revenus etc. Mais vu son métier l'auteur du post doit quand même pas être trop à la ramasse sur le sujet.

Et franchement sinon elle n'a rien à son nom tout est à son mec et c'est pas mal d'avoir un truc à soi aussi!

Argamelle

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Posté le 22/01/2019 à 14h50


lelaitage a écrit le 22/01/2019 à 14h37:


Et franchement sinon elle n'a rien à son nom tout est à son mec et c'est pas mal d'avoir un truc à soi aussi!


l'achat immobilier, ça vaut le coup si tu as un apport et si ça correspond exactement à ton besoin. Alors ça vaut le coup, de rénover, de mettre des sous, d'aménager, de tout ce que tu veux.

là c'est un gouffre et utilisable en l'état uniquement pour les chevaux. A un quart d'heure, avec des tas de bâtiments que tu paye et dont tu n'as pas besoin, utilisables en versant un tas d'argent que tu n'as pas non plus. Franchement, je tenterais pas le coup, mais après tout c'est pas ma vie ni mon budget :)

après ça peut valoir le coup, je dis pas, mais pas pour avoir un "truc à soi" parce que là, à part couter des sous, du temps et des larmes je vois pas comment ça pourrait être un "investissement"

Lelaitage

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Posté le 22/01/2019 à 16h16

argamelle Je comprends pas trop. Sachant qu'elle a déjà un logement avec son mec donc pas besoin de se loger mais besoin de plus pour ses chevaux.
Là en l’état elle peut l'utiliser pour les chevaux avec un minimum d’investissement (pas plus de dépense clôture etc que si elle louait à un agri et au moins c'est à elle et ne ne risque pas d'en être éjectée à tout moment ou se prendre la tête, et des terre à louer ne seront pas forcément plus près de chez elle) et elle récupère la somme de départ à tout moment en revendant si coup dur. Donc elle ça ne lui "coûte" au pire que les intérêts du prêt ( qui vont tourner à 30-40 euros par mois grand max) et encore car à priori elle l'achète à bon prix et le bien est bien situé donc possibilité de plus-value même sans rien toucher.

Tout investissement supplémentaire doit en effet être calculé rapport coût/ retour sur invest mais si elle peut se le permettre et que ça se loue bien par chez elle, c'est un bon investissement à plus long terme.

Alors effectivement ça se calcule. nous ne connaissons pas sa situation financière mais si elle peut rembourser les mensualités du prêt sans que ça ne grève son budget moi ça me parait une bonne affaire.

Ponyn

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Posté le 22/01/2019 à 16h25

Avant de tout calculer, il faudrait déjà connaitre la classification du terrain. Zone Naturelle, zone Agricole, zone Urbaine?
Si tu es en zone Naturelle, tu ne pourras pas modifier la grange en habitation, si tu es en zone Agricole, je crois que tu peux modifier que si tu as un statut agricole (à vérifier, je ne suis pas experte ) .

Si vraiment tu te lances dans cet énorme projet, je pense que tu devrais louer en meublé (statut LMNP) afin de pouvoir déduire tes travaux de tes revenus locatifs... et donc ne pas payer d’impôt.
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