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Mani64

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Litige
Posté le 14/11/2019 à 14h25

Bonjour,

J'aimerai votre avis pour ceux qui s'y connaissent en droit dans le milieu équestre :

Une personne loue des installations dans une écurie depuis le jour j0. Avec l'accord oral du propriétaire des lieux le locataire déclare son activité sur le lieu de l'écurie. En revanche, il n'y a pas de contrat écrit, mais l'argent perçu par le propriétaire des lieux est déclaré.

A j+2mois, la propriété est vendue à une troisième personne. Sur place, il y a toujours le locataire avec son activité (mais également des pensionnaires). La vente est conclue libre de fermage.
Oralement, le nouveau propriétaire accepte de garder le locataire avec son activité, il accepte également qu'il fasse des aménagements sur le terrain, mais aucun contrat écrit n'est rédigé non plus.

Le "locataire" demande, 2 mois après la vente, le rib du nouveau propriétaire afin de le payer, mais sans résultat, le nouveau propriétaire refuse de faire un contrat, il change complètement d'avis, refuse de s'engager sous peur de devoir s'engager sur 9 ans directement (trop long pour lui).
Le nouveau propriétaire demande alors au "locataire" de quitter les lieux, ce dernier refuse et engage une procédure judiciaire pour ne pas être exclu des lieux...

Que pensez-vous de cette situation ..?
L'ancien et le nouveau propriétaire s'allient et voudraient faire croire que le locataire squatte illégalement le terrain ... impossible à prouver pour l'ancien propriétaire certes, mais quid du nouveau ? Ce nouveau locataire veut jouer sur le fait que rien n'est payé, or c'est lui qui refuse l'argent et le locataire a dès le départ fait bloquer l'argent des loyers futurs en banque. Ils veulent également faire croire que l'activité du locataire a été déclarée sur les lieux sans l'accord du propriétaire (l'ancien n'avait donné son accord qu'à l'oral)

Sur le plan légal, que pensez-vous de tout cela ?

Merci de vos retours !

Fandada

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Posté le 14/11/2019 à 14h37

Un contrat oral est valable en droit. Mais difficile d'en prouver les termes, d'où l'intérêt d'un écrit.
L'argent perçu par le premier propriétaire était versé comment ? Si c'est un virement ou un chèque c'est facile à prouver.
Le problème est aussi entre le vendeur et l'acheteur. Si il est vendu libre alors qu'il ne l'est pas je comprends que l'acheteur tique.
Je pense que Cheval et Droit pourrai se pencher sur la question, c'est complexe.

Harasstgermain

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Posté le 14/11/2019 à 14h45

Bonjour,
il y a un bail tacite mais tout dépend depuis combien de temps l'activité est exercée et comment elle est déclarée.
l'argent pour le premier propriétaire est déclaré? oui mais comment?
Le paiement s'est effectué par chèque avec une quittance ou un reçu? qu'est-ce qui est mentionné dessus?

La vente a été réalisée libre de location, ou d'occupation?

Si il y avait un locataire officiel il aurait du avoir un droit de préemption et être informé de la vente et pouvoir acheter le cas échéant.

Dans la mesure ou la vente faite, passée et enregistrée ( et en deux mois cela me parait impossible!), je ne vois pas comment l'acheteur a pu acheter un bien libre d'occupation alors qu'il y a quelqu'un dans les locaux... il doit manquer un élément.

Vous ne parlez pas de la SAFER est-elle intervenue dans la vente mais de toutes les façons elle a du être informée.

et quid du notaire...
Une vente qui se passe avec un locataire, à titre gracieux ou pas) alors que dans les actes cela est mentionné (libre d'occupation) me parait curieuse. La responsabilité du notaire pourrait être engagée.

deux mois après la vente, le "locataire" demande à payer son loyer?
l'autorisation de faire des aménagements sur le terrain a été donnée de manière verbale, en échange d'une remise sur le loyer... pas d'info?

Le terrain aurait pu être vendu occupé et alors le bail ou le droit d'occupation se poursuit avec le nouveau propriétaire.

Il manque des éléments pour pouvoir vous donner un avis.

Encore un cas ou un contrat aurait été indispensable.

Mais si une procédure est en cours, laissons à la justice le dernier mot (et cela peut-être long!)

Mani64

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Posté le 14/11/2019 à 20h49

fandada

L'argent était versé en liquide à chaque fois pour le 1er propriétaire (mais celui-ci assure que par derrière il le faisait déclarer, comment je ne sais pas)
Je précise que pour ma part je ne suis aucune des 3 parties en concurrence ici, mais suis régulièrement sur lieux. L'écrit aurait été bien mieux on est d'accord, mais comme en agricole effectivement l'oral vaut écrit, et que j'ai entendu quelques discussions... j 'ai l'impression que chacun essaye de me mettre de son côté.

Pour la vente libre ou non c'est justement un point que je n'arrive pas à comprendre, le premier propriétaire avait-il le droit de faire une vente libre de fermage du coup ? (sachant aussi qu'il y avait des pensionnaires)

Mani64

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Posté le 14/11/2019 à 21h18

harasstgermain

le locataire est arrivé à peu près 2 mois avant la vente, mais je ne sais pas depuis quand il avait déclaré l'activité (avant la vente en tous cas)

Même sans contrat, les payements suffisent à rendre la location officielle du coup ? (pour avec le 1er propriétaire) et du coup la vente "libre de fermage" pourrait être caduc ?

Les travaux ont été pris en charge par le locataire, avec accord verbal de la part du nouveau propriétaire, pour les loyers le 2nd propriétaire a a priori toujours refusé l'argent ... (les 2 mois c'est le moment où le locataire demandait le rib, que le nouveau propriétaire refuse de donner, avant il voulait donner en liquide mais refus aussi il me semble)

Pour la safer aucune idée

Malheureusement je n'ai pas plus d'infos,

Et oui si il faut justice soit faite alors ce ne sera pas résolu avant au moins 4 ans je crois !

Dans tous les cas je vous informerai si j'ai de nouveaux éléments, merci de vos réponses !

Pcql

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Posté le 14/11/2019 à 21h25

S'il n'y a aucun contrat écrit et que c'était payé en liquide, le locataire n'a aucun moyen de prouver qu'il était bien locataire.
Il n'a plus qu'à plier les gaules

Si en plus le notaire a noter que le terrain était libre, le nouveau propriétaire peut totalement jouer l'innocent.

Harasstgermain

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Posté le 14/11/2019 à 21h36

Bonjour
Tout est verbal et payé en espèces
Difficile de prouver quoi que ce soit
On est sur une occupation sans titre
Bon courage pour la suite

Firenight

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Posté le 14/11/2019 à 23h13

Comme les autres, aucune chance pour le locataire : pas de bail écrit, pas de traces de paiement, très courte durée sur place, aucune preuve possible, des témoignages ?
Mal barrée cette histoire, qui dit que le premier proprio n'a pas simplement dépanner pour une courte période mais n'a jamais entendu donner plus vu qu'il vendait sa propriété ? Sachant qu'il y a minimum deux mois (et souvent plus) entre la signature d'un compromis et la réalisation définitive de la vente.

Tu n'as sans doute eu qu'un seul son de cloches.

Mani64

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Posté le 16/11/2019 à 10h27

firenight

J'ai bien conscience de ne pas avoir toutes les infos oui, notamment le contrat de vente, les 3 ont beau me dire "libre de fermage" je ne l'ai jamais vu moi ce contrat. Mais j'étais sur place tous les jours et ai clairement entendu certaines décisions, donc je pourrai potentiellement témoigner comme quoi il y avait accord oral ... et ça tout le monde le sait, d'où le fait que les uns les autres asseyent de me mettre de leur coté :/
Pour le coup j'ai droit aux 3 sons de coches ^^

Surtout qu'on sait tous ce qu'il en est réellement, même le nouveau proprio ne le cache pas, il avait bien donné son accord, mais il nie tout maintenant sous prétexte qu'il ne veut pas s'engager officiellement pour 9 ans...

Compliquée comme situation, alors que au départ tout le monde s'entendait si bien, je crois qu'on ne peut plus qu'attendre une décision de justice

Merci pour vos réponses

Édité par mani64 le 16-11-2019 à 14h12



Mani64

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Posté le 16/11/2019 à 14h16

L'ancien propriétaire me demande de faire une attestation comme quoi le locataire était bien présent avant la vente, et donc que l'acheteur a signé en connaissance de cause (ce qui vrai) ...

Est-ce que je le fais ou non selon vous ? Ou je lui signale simplement que je serai disposée à le faire si j'ai une demande officielle de la part des avocats avec remise en main propre ? (je ne suis pas sur place en ce moment moi donc si je le fais maintenant c'est par mail... )

Ender

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Posté le 16/11/2019 à 14h52

Mais tu joues quel role dans l'histoire ?

Tonya

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Posté le 16/11/2019 à 15h04

mani64 dis et écrit ce qui est vrai. Sans en rajouter.

Les faits, rien que les faits. Sans jamais prendre parti.

Mani64

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Posté le 16/11/2019 à 15h07

ender

Moi je suis "juste" pensionnaire avec mon cheval au pré là-bas, mais moi le nouveau proprio veut me garder (il ne veut plus faire que des pensions par la suite)

Mani64

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Posté le 16/11/2019 à 15h09

tonya

Ah oui on est bien d'accord ! Clairement je ne veux prendre le parti de personne, je dirai simplement ce que j'ai pu constater. Même par principe, je reste honnête mais rien de plus

Ender

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Posté le 16/11/2019 à 15h19

Tu devrais seulement dire que tu es pensionnaire depuis telle date, que c'était le locataire le gérant de la pension et c'est tout.

Quand le nouveau propriétaire a acheté, tu ne sais pas les différents accords qu'ils ont eu.

Pcql

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Posté le 16/11/2019 à 17h14

D'autant que si le terrain a été vendu comme libre, le nouveau propriétaire peut très bien avoir dit que "oui oui, je louerai" et changer d'avis ... une parole n'engage à rien, en fait ;)
Là, il faut être factuel : pas de contrat, pas de preuve de payement, pas de contrat avec le nouveau propriétaire. C'est mort.

On peut par contre se poser la question quand à l’honnêteté de l'ancien propriétaire qui prend un locataire alors qu'il a déjà signé un compromis de vente, et surtout sans traces. Mais encore faut-il prouver des choses. A commencer par le fait qu'il n'est pas dit au "locataire" que c'était provisoire.
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