Premier achat immobilier

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Clarousse

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Premier achat immobilier
Posté le 11/11/2021 à 09h41

Bonjour CA !

Petite création de post à la recherche de bons conseils ...

Voilà, je réfléchi de plus en plus sérieusement à un achat immobilier ( le premier pour moi ). Jusqu'ici cela restait assez flou pour moi, sauf que le temps passe ( merci mon anniv' il y a deux jours ^^ ) et que je me rends compte que je n'avance pas vraiment sur cette thématique ( c'est bien beau les fantasmes mais cela n'est pas très concret ). Il faut dire que je suis locataire pour l'instant, dans une petite bicoque de campagne, très mignonne mais humide et un enfer à chauffer ( 400 € de loyer pour 396 € de facture de chauffage en janvier dernier, gloups ) ... l'arrivée de l'hiver me motive d'autant plus

Bref, j'ai du mal à organiser mes idées, à savoir comment faire le bon choix pour articuler mes projets ... je n'ai que très peu de connaissances sur la réalisation concrète d'un achat immo ... les bonnes âmes de CA étant de bon conseil, je me tourne vers vous

La situation
J'ai un CDI et je gagne environ 1600 € net. J'ai un petit espoir d'augmentation en 2022 mais rien de révolutionnaire.
J'ai un emprunt étudiant ( que je vais solder dans les mois à venir ) et un emprunt voiture. Au total je dois être à 12 % de taux d'endettement ( en comptant le prêt étudiant ). Ma zone d'installation est définie dans un périmètre relativement limitée.

Le / Les projets

A moyen / long terme je voudrais acheter un terrain afin d'y faire construire un habitat " alternatif " écologique ( tiny housse, terre paille ou autre cela n'es pas encore définis ) avec l'objectif d'avoir mes chevaux à la maison.
Sauf que c'est le genre de projet qui prends du temps ... beaucoup de temps ... pour l'instant je me forme sur les habitats alternatifs, c'est déjà un " boulot " en sois ^^

Je me questionne aussi sur l'intérêt d'avoir un jour un appartement locatif pour assoir un peu ma situation perso et avoir un " filet de sécurité "

La foire aux questions

Je me questionne sur la pertinence d'investir rapidement ( sur l'année 2022 ) dans un petit appartement comme étape intermédiaire à mon projet de terrain / construction
L'idée serait d'arrêter de payer un loyer dans le vent et de me cailler dans ma loc' actuelle avec comme objectif de :
- soit revendre l'appartement en temps voulu pour me faire un petit apport pour mon projet final ( mais quid de l'évolution des prix de l'immobilier etc ? )
- soit mettre l'appartement en location en temps voulu ce qui serait intéressant d'un point de vue patrimoine mais qui suppose d'être capable d'obtenir 2 prêts immo à la banque et d'assumer les remboursements sur 2 prêts immo en cas de vacances de la location ...

Bref, j'ai besoin de vos lumières : cette idée d'investissement " par étape " est elle une bonne idée ? où vaut il mieux que je continue à épargner sagement quelques années pour ne lancer que mon projet de terrain / construction écolo ?
Certains d'entre vous ont ils acheter un appart, pour finalement acheter une maison ou autre relativement peu de temps ensuite ? Comment cela s'est il passé ? A quoi faut il faire attention ? Comment présenter ce genre de projet ( si c'est envisageable ) à la banque ?

Désolée pour le pavé et merci d'avance !

Bigbang

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Posté le 11/11/2021 à 10h50

En as-tu parlé avec ton banquier ?

Ca me travaille aussi comme toi (on a le même age donc je pense que ça vient de là ^^). Problème : je suis en CDD actuellement. Du coup, c'est mort (pour le moment).

Mais, j'en ai parlé avec mon banquier, pour préparer ce projet. Il m'a dit que pour espérer avoir un crédit, il fallait un apport qui couvre au moins les frais de notaires (estimation de mon coté : environ 10 000/12 000€ voir peu être même plus ...).
Donc j'ai ouvert un PEL,et je mets un peu de côté chaque mois.

Édité par bigbang le 11-11-2021 à 10h51



Clarousse

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Posté le 11/11/2021 à 10h53

bigbang Ma banquière est en congés mat' jusqu'au printemps ... j'attends son retour pour lui en parler, du coup j'essaye de me renseigner aussi à côté. La seule chose qu'elle m'avait dit c'est qu'il faudrait essayer de diminuer mon taux d'endettement avant un achat immo

Bigbang

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Posté le 11/11/2021 à 11h08

clarousse Oui, je crois que le taux d'endettement est entre 30 et 35 % max.

Rapide49

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Posté le 11/11/2021 à 11h16

La première chose à faire est d'aller dans 4 ou 5 banques faire des simulations ou alors voir un courtier.
Ça va te donner une idée de ton budget.
Ne pas oublier quand dans un achat faut rajouter obligatoirement les frais de notaire.

Pour faire passer un prêt faut un apport dans l'idéal qui comble les frais de notaire.
Passer un prêt sans apport c'est hyper compliqué.

Tu peux très bien partir sur un appart ou maison et dans 5 ans par exemple le mettre en location et faire un autre prêt derrière pour un nouveau projet immobilier.
Faut que le loyer comble ton prêt,assurance,taxe foncière....
Donc choisir un endroit où ça se loue bien.

Ton projet faut en discuter avec les banques ou courtier, ils sont là pour conseiller.

Qui dis que ton projet d'habitat écologique n'est pas faisable plus rapidement.
Maintenant il y a de plus en plus de pros spécialisés dans ce type d'habitat et qui même le projet du début à la fin .
Quand au tiny house ça se bouge,certains la pose sur un terrain en échange de service envers celui qui prête le terrain.
Ça permet d'épargner pas mal et de chercher le terrain idéal ou se poser définitivement.

Elicendi

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Posté le 11/11/2021 à 11h20

Attend déjà de solder ton emprunt étudiant.

Tu peux aussi commencer à regarder le prix des logements par chez toi pour avoir une idée, et en discutant avec les agences tu sauras comment tendent à évoluer les prix dans les alentours.

La consommation énergetique peut vraiment faire une énorme différence dans un budget.

Je louais aussi une vieille maison mal isolée avant, avec 4m sous plafond, de 90m².

J'ai acheté une maison neuve (on a fait construire), pas passive (classe B), la consommation de gaz a été divisée par 2 (alors que nous avons 140m²).

(dans les deux cas, même thermostat connecté par zone donc conso très optimisée)

J'adorais mon ancienne maison mais je n'avais de toute façon pas les moyens d'acheter avant donc je ne peux pas dire que jai "perdu" de l'argent dans mon loyer, clairement par contre j'en ai perdu dans mes factures d'énergie.

Je pense que le principal "problème" dans un projet d'habitat alternatif, c'est comment la banque gère l'hypothèque dans ce genre de cas?

Si tu as déjà un emprunt pour un appartement, ce serait probablement plus sécurisant pour eux.

Clarousse

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Posté le 11/11/2021 à 11h37

bigbang Oui c'est ca, elle m'avait parlé de 33 %

rapide49 Je peux aller faire des simulations auprès des banques sans avoir véritablement lancé mes recherches ? Cela ne risque pas d'être contre productif ( de donner une image pas sérieuse ? )
Pour l'habitat écologique, c'est tout le dilemme de savoir quand est ce que je me lance effectivement ... je crois qu'une partie de moi repousse " par stress "

elicendi Clairement c'est les factures d'électricité qui me rendent folle ... et le confort de vie, parce qu'en mettant autant de facture que de loyer, je me réveille le matin avec 14 degré à l'intérieur ...

Pour l'hypothèque, de ce que je sais déjà, la question se pose plus pour les habitats mobiles type tiny house mais dans ce cas, les banques font des crédit conso et pas des crédit immo. Pour les habitations écolo à priori pas de soucis

Fandada

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Posté le 11/11/2021 à 12h16

Ce que je verrai bien dans ton cas.
Voir auprès d'un banquier/ courtier ce que tu peux obtenir.
Voir ce que tu peux avoir dans ta zone de recherche pour ce prix
Voir si ça te convient ou pas (si tu ne peux avoir qu'un studio et qu'il te faut 3 pièces, laisse tomber et déménage dans un logement moins coûteux en energie)
Si tu trouve ton bonheur achète et tu attends de pouvoir faire ton projet alternatif.
A ce moment là, soit le prix de revente est intéressant et tu vends, soit tu loue.
Attention tu n'aura sans doute pas fini de payer ton crédit, il faudra en tenir compte

Rapide49

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Posté le 11/11/2021 à 13h36

clarousse
Bien sûr que tu peux aller faire des simulations auprès des banques ou un courtier sans même que le projet soit lancé.
Faut commencer par la de toute façon.
Ca te permet de savoir ton budget et de voir si ton projet est faisable au moment T et dans le secteur que tu veux .
Puis quand tu vas commencer les visites les agences demandent ton budget et les particuliers veulent voir aussi .
Certains demandent à voir une simulation de prêt.

Pour ma part j'avais été dans 2 agences bancaires,j'avais 2 simulations avec 20 000 euros d'écart,ça m'a pris le chou, j'avais contacté un courtier.
Le premier rdv était gratuit que je fasse affaire ou non.
Tu le paie quand il monte le dossier final.

C'est quoi qui te stress dans l'habitat écologique ?
Sur Facebook il y a des groupes sur les habitations alternatives,c'est vraiment très intéressant et ça permet d'échanger avec les gens.
Tu verras les points positifs et négatifs.
Les choses à vérifier,etc....
Tu peux même aller en visiter.
Puis surtout ça va te guider sur les étapes à suivre pour monter ce genre de projet.

Avicenne

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Posté le 11/11/2021 à 14h03

Solde d'abord ton crédit ,présente des fiche de paies clean sans découvert et avec si possible un peu d'épargne par mois.
C'est comme ça que mon fils a réussi à convaincre la banque de lui préter pour son appartement.
Cherche aussi un logement moins énergivore

Globs

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Posté le 11/11/2021 à 14h10

Je vais essayer de te donner 2-3 conseils basés sur mon expérience qui ne peut pas se transposer directement pour toi (question d'âge, de ressources, de parcours de vie) enfin..
Lorsque j'ai dû prendre le prêt pour la maison je suis allée voir quelques banques. J'ai eu quelques coups de chaud. L'une me refusait carrément le prêt (il me restait alors une queue d'emprunt de voiture mais qui serait soldée avant la mise en route de l'emprunt immobilier et j'ai un salaire nettement au-dessus du tien, mais pas x2 non plus), une autre me proposait un taux qui me le rendait impossible (durée du prêt dont je ne voulais pas à mon âge)....J'ai trouvé à un taux correct mais tout de même sur 17 ans et à un peu plus de 33% de mon revenu mensuel (sans prise en compte de prime, intéressement...)
Donc , oui, il faut démarcher des banques. Les réponses peuvent dépendre de leur politique du moment et de leur volonté de gagner des clients. Ne pas hésiter à changer de banque, je l'ai fait, la mienne à refuser de s'aligner.
Prépare toi à fournir des tonnes de documents , et à chaque fois il faudra tout réactualiser.

Tu peux aussi commencer par "définir" tes besoins. Déjà ta zone géographique est arrêtée, bonne chose. Regarde les prix du marché dans cette zone pour voir ce que tu aurais envie de mettre vs ce que tu pourrais mettre. Après tu peux avoir effectivement une stratégie : j'achète mais pas pour y rester toujours, donc je veux revendre ou louer un jour. Et là, clairement, cela va orienter le choix du bien et surtout, surtout son emplacement. Parce qu'il faut que l'appartement ou la maison soit facilement louable ou revendable.

Si tu commences à démarcher, que ce soit des banques et / ou des agences immobilières, garde la tête froide. Tu auras sans doute souvent des arguments, c'est le moment, c'est une offre que vous ne reverrez pas / il faut acheter maintenant-tout-de-suite-et-surtout-pas-demain .
Mais tu pourras aussi avoir des fin de non recevoir parce que ton budget, s'il est "petit" (tout est relatif en ce bas monde !) n'intéressera pas certains interlocuteurs.

Il faut que tu prennes en compte tout dans ton budget d'achat et le calcul de ton "reste à vivre". Bien sûr les frais de notaire, et le coût "d'entretien" de la maison. Tu as déjà une bonne idée de l'importance des factures électricité, mais attention à d'éventuels travaux qui seraient nécessaires rapidement (une toiture à nettoyer, un ravalement de façade...). Ne pas oublier les taxes foncières et taxes d'habitation qui peuvent varier d'une commune à l'autre.

Quand tu seras plus avancée, ou si tu veux encore restreindre ton périmètre, ne pas hésiter à visiter les zones à différents moments de la journée, voire si tu t'inscris dans le temps à différentes saisons. L'orientation (tu parles d'habitat écologique) est un point très important. En terme d'éclairage et de chauffage naturel.

Tu peux aussi te renseigner pour savoir si avec ton revenu tu es éligible aux aides pour les travaux d'isolation. Si tu es prête à faire (ou faire faire) des travaux et que tu peux bénéficier de ces aides, cela peut rentrer en compte (le budget du bien serait moins cher et tu mets des travaux dans ton prêt)
Par contre dans ce cas, je te conseillerai de ne pas tr précipiter, pénuries en tout genre actuellement + hausse des coûts des matières premières font monter les tarifs. Je ne suis pas devin (ça se dit "devine" ? ) mais je me dis que ces hausses sont si rapides et si fortes que la courbe ne pourra que s'inverser...

Bonne réflexions (en la matière il y a de quoi, il ne s'agit pas de choisir entre une baguette de campagne ou une baguette aux graines )

Ritajolie

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Posté le 11/11/2021 à 14h48


bigbang a écrit le 11/11/2021 à 11h08:
@clarousse Oui, je crois que le taux d'endettement est entre 30 et 35 % max.

En plus du taux d'endettement, les banquiers regardent aussi le reste à vivre (de mémoire et en moyenne, 800 euros pour un adulte + 300 euros par enfant)

Édité par ritajolie le 11-11-2021 à 14h49



Vegas132

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Posté le 11/11/2021 à 15h58

Si jamais tu as des questions pour la vente en elle même je suis clerc de notaire, n'hésite pas

Mimidada

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Posté le 11/11/2021 à 17h03

Pour répondre par rapport à mon expérience, avec mon mari, nous sommes actuellement proprio d un appartement depuis 10 ans et nous sommes en train de faire construire une maison. Pour le prêt pour la maison, ça été le parcours du combattant et nous avons fait appel à un courtier pourtant : nous avons l appartement actuel, nous avions un bon apport, pas de crédit voiture et on gagne bien notre vie (je bosse en Suisse et mon mari à l époque du prêt aussi), et avec tout ça, on a bien galéré.
Les banques demandent maintenant un fort apport, elles épluchent tes relevés bancaires etc.
Les conditions d octroi de prêt se sont bien durcies aussi depuis le covid. Je te conseillerai donc de faire le tour de plusieurs banques et de faire appel à un courtier pour t'aider dans ce parcours du combattant et les aléas administratifs.
Bon courage !

Ellest3

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Posté le 11/11/2021 à 17h52

Concernant la mise en location d'un logement, c'est effectivement une solution pour avoir une source de revenus.
Attention tout de même, bien se renseigner sur l'investissement que ça demande, l'intérêt de confier la gestion à une agence ou non, etc. Tu parles de vacances de location, effectivement c'est à prévoir. Selon le type de bien, la localisation, le prix que tu en veux, ça peut être plus ou moins évident de trouver des locataires.
Aussi, même en demandant des garanties à la signature du bail, on est pas à l'abri d'un locataire qui ne règle pas son loyer, qui cause des nuisances aux voisins, etc. Et clairement, les procédures sont extrêmement lourdes et prennent énormément de temps avant d'aboutir.

Il existe des assurances sur le risque locatif donc éventuellement prendre des renseignements de ce côté-là...

Je me permet cette nuance car je travaille pas dans ce domaine. La location c'est une super idée sur le papier qui peut être rentable mais PARFOIS, ça peut aussi vite virer au cauchemar qui finit par coûter beaucoup de sous plutôt que d'en rapporter...

Reine_lezard

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Posté le 11/11/2021 à 18h46

C’est fou ça, j’ai dû avoir un gros coup de chance. Beaucoup disent qu’obtenir un crédit immobilier sans apport, c’est quasiment impossible. Pour ma part c’est passé sans souci avec ma banque habituelle, à un taux correct.

Mais il faut aussi dire que je n’avais pas d’autre emprunt en cours et que le montant de mon opération immobilière était plutôt réduit (j’ai la chance de vivre dans une région où le marché immobilier est très accessible). Mon taux d’endettement reste donc correct. De plus ma conseillère bancaire sait forcément que j’ai de l'épargne, que je continue à mettre de côté tous les mois et que je ne suis jamais à découvert.

Il est vrai que d’avoir des comptes clean doit bien aider. Par ailleurs clarousse, n'hésites en effet pas à consulter les banques avant de lancer ta recherche active : au moins tu pourras sélectionner les biens que tu visiteras en fonction de leur coût, tu auras déjà une idée du maximum que tu pourras investir. Surtout ne minimises pas le coût des travaux si tu investis dans de l’existant ! Attention aussi à la surface : j’ai vu trop de jeunes voir les choses en grand et se retrouver dépassé par la taille du chantier (et le coût qui va avec...). 10 fenêtres à changer ce n’est pas le même coût que 20. 70 m2 peuvent être chauffés par un simple poêle à bois (comme chez moi) au coût réduit, ce n’est pas le cas pour une maison de 200 m2.
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