Achat immo dans l'ancien ?

cherchour

La logique, c'est tout simplement de soutenir l'industrie automobile ET le lobby pétrolier parce que contrairement à ce qu'on pense, les voitures qui ne sont pas élligibles au critair consomment souvent moins qu'une voiture moderne bourrées d'électronique avec clim de série, des capteurs partout, etc... Ma petite 306 TD vient de passer haut la main le contrôle technique, je ne suis pas prêt d'en changer vu sa conso absolument dérisoire par rapport à une voiture moderne.

alecto

Oui, c'est ça, il faut compter dans ces eaux-là, sachant qu'on peut faire seul, mais qu'il faut passer par un cabinet (ah ah) qui va faire une étude de sol et que le SPANC doit absolument pouvoir contrôler la bonne pose et le bon fonctionnement de la fosse avant de reboucher.
Soit dit en passant, SPANC, ça m'a toujours fait rire, parce que SPANK en anglais, ça veut dire fessée.

En même temps des maisons anciennes avec un excellent DPE ça n'existe pas à moins que les propriétaires précédents aient fait des travaux colossaux (et pas toujours faisable dans l'ancien).
Du coup si vous partez sur une ancienne bâtisse, vous aurez souvent des DPE moyens voir médiocres.

On a acheté une maison où le DPE n'était pas possible à réaliser. Ça règle le problème même si on sait que le résultat aurait été mauvais ...

Nous avons refait entièrement la maison. Pour exactement les même autres caractéristiques, nous sommes passé sur le dossier énergétique d'un DPE A à un DPE C.
La seule et unique différence est le type de chauffage. Chauffage électrique en appoint uniquement dans la salle de bain + 1 poêle à bois ultra performant qui chauffe toute la maison : DPE C. Installation d'une PAC aussi chère et devant être changée dans 20 ans, ne couvrant qu'une partie de la maison, à un endroit inadapté et qui consommera full électrique une partie de l'année : DPE A.

Et quand on voit le forcing qu'ils ont fait pour qu'on mette une PAC, maintenant par principe je serais deux fois plus méfiante. Il y a forcément des maisons ou ça a été installé alors que ce n'était pas un moyen de chauffage valable.

L'amiante bon. On a fait le diagnostic amiante, retiré nous même les zones problématiques (ce n'était pas le toit par contre), entreposé à l'air libre sous bâche pour faire un seul voyage et donc problème réglé.
Plomb on s'en foutait, puisque de toute façon comme on a refait toute l'isolation par l'intérieur, tout le revêtement des murs était destiné à être retiré.


Autant le diagnostic plomb et amiante semblait fiable, autant le DPE m'a semblé une bonne grosse daube, il ne faut pas se baser dessus. Demander les factures et ouvrir l'œil c'est plus fiable (par exemple, si les proprios ressentent le besoin de fermer les aérations de fenêtres, c'est qu'on se les pèle en hiver. ça peut être normal si pas d'isolation, si il y a une isolation il faut prévoir de devoir la refaire)


Il y a toujours un truc qui clochera dans l'ancien.
La question c'est plutôt de trouver/savoir ce qui cloche, et si on a assez de sous pour remettre d'équerre.
Par contre suivant le type de travaux, faut avoir un endroit ou crécher.


Une maison récente et qui semble très correcte peut parfaitement cacher une cata de conception qui va nécessiter de lourds travaux (genre les maisons années 70 avec de magnifiques pont thermiques à chaque plancher béton : si tu veux pas te les cailler de septembre à mai, refaire toute l'isolation par l'extérieur est nécessaire. Par contre on peut habiter la maison pendant les travaux. )

Il y a des trucs qui coûtent chers, et on peut ne pas y penser : les désordres de maçonnerie et de charpente (fissures du à des pb de sol par exemple, ou pb de conception de maison, ou travaux antérieurs inadaptés....)
Donc se méfier des odeurs d'humidité qui peuvent être des trucs anodins ou fort ennuyeux. Des toitures qui gondolent. Des gouttières qui fuient depuis longtemps.
Aller voir sur géorisques et basol l'historique des problèmes du coin.
Et le prix de certains travaux qui sont fortement corrélés à la taille de la maison, son type, et la région : menuiserie, toiture, isolation... Donc si la maison à trois grosses dépendances et fait 250m2, ça fait être un sacré billet à mettre.


Si les sous sont disponibles après achat, que la maison convient par son emplacement et son agencement (l'emplacement ben, c'est définitif, si il ne convient pas vraiment aujourd'hui, demain il ne conviendra pas plus) ça vaut le coup de réfléchir.

On peut être inquiet si il y a du gros œuvre, mais il vaut mieux prendre un avis d'artisan avant de rejeter un bien qui convient par ailleurs : "beaucoup" de travaux ne coûte pas forcément deux fois plus cher que "un peu" de travaux. Ce n'est pas proportionnel. Par contre la taille de la maison oui : c' est un gros facteur d'augmentation des factures.

Justement, je ne te parle pas des diag plomb et amiante, vu que tu dis qu'il n'y en a pas dans la maison que vous aimez "vraiment beaucoup".

Les mises aux normes, selon moi c'est à faire et ça ne se discute pas vraiment.

J'ai donc supposé que les points qui vous questionnaient pour la maison qui vous plaît figuraient dans le DPE (vu que tu parles de découvrir les défauts de la maison dans le DPE et que tu dis, à juste titre, que quand on cherche dans l'ancien, si on s'arrête au DPE on n'achète jamais)

Mais du coup, si c'est pas ça, qu'est-ce qui vous fait hésiter pour la maison qui a retenu votre attention ?
tu restes très évasive sur les "pas mal de petites choses", difficile de t'aiguiller précisément sauf parler de généralités qui du coup peuvent tomber à côté de la plaque...


Juste pour être sûre qu'on parle bien de la même chose, il y a plusieurs diagnostics obligatoires pour la vente.
Le diagnostic amiante, le diagnostic plomb et le diagnostic électrique ne sont pas la même chose que le DPE, qui lui a pour but, d'une part d'évaluer la performance énergétique du bien en estimant la quantité d'énergie nécessaire pour le chauffer, et d'autre part de faire des suggestions d'amélioration pour réduire celui-ci. Et là, même sur une maison classée B ou C, tu aura là aussi une liste de travaux suggérés qui eux aussi peuvent coûter cher si tu additionne. Ca ne veut pas dire qu'il faut absolument tout faire. C'est à l'appréciation de l'acheteur de savoir ce qu'il considère comme important ou pas. Et puis bon, quand on sait comment ça fonctionne... Le crédit à apporter au DPE ne vole pas bien haut.

Le DPE, c'est un peu comme le nutri score : Ca veut tout et rien dire. C'est de l'affichage et souvent, un aliment bon pour la santé comme l'huile d'olive a un nutri score déplorable.

Le DPE, ça donne des indications, des recommandations, mais ce n'est pas à suivre à la lettre. Le plus important c'est l'isolation (toiture, extérieur voir menuiserie) et le système de chauffage.
Sur mon ancien boulot, on avait le cas d'un bâtiment qui était en D je crois et qui demandait une fortune à passer en C. La principale recommandation : Changer le mode de chauffage. Sauf que celui-ci avait été changé 2 ans plus tôt quand le DPE lui donnait à ce moment là la note de C. Le barème a évolué, c'est passé en D. Ba tu vas pas mettre l'argent par la fenêtre et accessoirement, pas top écologiquement.

Après, c'est sur que se sont des gros postes de dépenses. La toiture si amianté risque de coûter en effet plus cher. C'est souvent le traitement du déchet qui coûte cher.

Le niveau DPE et les travaux à faire peuvent être un bon argument de négociation. Voir si tu as la possibilité de te faire accompagner d'un artisan, en mettant peut être en condition suspensive le coût de la réfection, à voir.

Je viens d'en reparler avec mon père a l'instant ! Il a construit deux maisons mitoyennes (chacun occupe sa retraite comme il veut), destiné à la location.
La première est classé A, DPE irréprochable, RAS, logement basse consommation et tout le toutim.

Et la 2eme est classé B. Alors que c'est le même bâtiment coupé en 2, les mêmes matériaux, etc.

La différence ? Le ballon n'est pas thermodynamique. C'était un choix du futur locataire par rapport à son abonnement EDF et sa voiture électrique ( il y a une borne a sa demande).

C'est d'un ridicule ! Comment on peut se baser sur ça ? Surtout qu'un ballon, ça se règle et sa se programme, les consos ne sont plus aussi délirantes qu'avant.

Quand on a acheté notre maison, le DPE disait G... On le savait, pas de fenêtre à l'étage

La loi pr l'audit énergétique passe entre temps, ils doivent refaire un diag avec l'audit, le mec trouve F....

On a vendu notre ancienne maison, le mec tapait contre le mur pr savoir si isolant derrière ou pas

Pour avoir assisté à des diagnostics c’est un énorme foutage de gueule

Clairement mon conjoint a de l’amiante sur le toi de sa maison, sa sœur aussi et on en a sur une partie de notre toi
Je vois pas pourquoi ça fait autant flipper

Pour ce qui était du DPE on est à des années lumières de la consommation annoncée et en 3 ans sans que ça nous coûte des milliers d’euros on a posé un poêle+ Clim réversible + plaqué et isole les pièces au fur et à mesure on vient juste de finir
On a une consommation pour 170m2 de 4 stères de bois pour l’hiver et 150 balles d’électricité par mois

On a acheté une maison soit disant au norme niveau électricité (acheté à une famille qui tenait une entreprise d’électricité) on a eu que des problèmes et pour le coup on a du faire reprendre la totalité de l’électricité pourtant tant que sur le tableau il y avait du 100mA ça convenait au diagnostiqueur
Dans les faits rien n’allait, ça sautait toutes les 5 mins sans parler des interrupteurs improbables qui allumaient des prises dans des pièces à l’autre bout de la maison …


Je pense que ça fait vraiment parti du jeu quand on achète de l’ancien si on veut quelque chose de tout bien nickel il faut plutôt s’orienter sur de la construction et là au moins tu mettras ce que tu veux.

Après j’ai aussi l’impression que l’on a tous nos craintes moi ce qui me fait flipper c’est le termites alors que l’amiante pour en avoir beaucoup discuté je ne suis plus du tout aussi catégorique

Notre prochain projet idem à un soucis de fausse septique qui n’est pas au norme c’est clairement pas ce qui me stresse

Pour les fosses septiques, aucune n'est aux normes.
Il faut des fosses toutes eaux.

Alors que concrètement, une fosse qui a dix ans n'est pas a changé.

Dans l'yonne, 95% des maisons ne sont pas aux normes a ce niveau là et pourtant, personne ne fait les travaux suite a un achat immobilier.

Si ça fonctionne, pourquoi changer ? Surtout qu'il faut pouvoir changer et ça coince souvent techniquement.

Chez moi, il faut changer mais quand je demande "on fait comment ?", personne ne peut me répondre.
Le gars du spanc n'avait aucune solution a m'apporter.
Et on me dit que faut changer même si j'ai de l'eau clair au bout de l'installation.

Et quand je vois que mon ancien voisin a juste fait une déclaration sur l'honneur en disant, il y a ça, ça et ça. Et que le gars a dit que pour lui c'était bon... Alors qu'il n'y a rien et qu'il y a de la mousse dans le fossé quand il fait une lessive...

Ici c'est l'inverse, mon conjoint a rénové entièrement sa maison, elle est hyper bien isolée, avec une isolation par l'extérieur, et un bardage supplémentaire.
Chauffage électrique et poêle a bois.
Dans l'utilisation on ne chauffe qu'avec ce petit poêle a bois, on allume jamais le chauffage dans aucune pièce, sauf le sèche serviette de la salle de bain, je suis frileuse et clairement je n'ai jamais froid, l'été on ne monte jamais au dessus de 23° même quand il fait canicule dehors.
Et bah on est en F car le diag il prend en compte le chauffage principal électrique qui ne sert jamais...
On se tape aussi a sauter une tranche car on est en altitude, douce blague on est en haute vienne et on dépasse la norme de rien du tout quand on est a l'étage...
Bref du coup on a un DPE pas du tout représentatif de la consommation de la maison et pourtant bel et bien handicapant pour une vente.

Et encore, il faut bien choisir son constructeur et garder un œil sur le chantier...

Mais oui, c'est l'option que j'ai choisi à l'époque. Aujourd'hui avec la RT2020 et l'augmentation du coût des matériaux, c'est encore une autre histoire

Nous avons fait la contre visite ce soir de la maison qui nous plaît et j'ai trouvé ça rassurant au final, ça ne donne pas du tout la même impression que quand on s'en tient aux diags. L'électricité n'est pas à refaire, ce sont "juste" quelques douilles à changer. La fosse du coup, on passe outre pour le moment puisque ça fonctionne comme ça, on verra à l'usage ... Donc on est plutôt satisfait !
Merci beaucoup en tout cas, ça nous a bien aidé à relativiser ces histoires de DPE

tam89 je ne suis pas aussi catégorique sur l'assainissement. Si il y a bien un truc facile a contrôler et a suivre, ce sont les assainissements.

C'est un vrai sujet pour les communes et les maires et normalement ils sont tout assez a cheval sur la mise au norme SURTOUT quand une maison est vendue.

Si il y a bien un risque que je ne prendrais pas en achetant, c'est oublier volontairement de me renseigner et de budgétiser la mise en conformité de l'assainissement !

totox

alors ça doit dépendre des mairies parce que j'ai vendu ma maison il y qq années, les nouveaux proprio n'ont jamais fait la mise aux normes, personne ne leur à rien demandé.
J'ai des potes qui ont acheté il y a plus de 8 ans, et pareil fosse pas aux normes elle ne l'est toujours pas ...
Et j'ai pas mal d'exemple comme ça.

Le SPANC et le notaire et l'agent immobilier nous on dit la même chose, personne ne vérifie jamais, et ils n'avaient aucun intérêt à me dire ça pour "forcer" la vente puisque tout est aux normes de ce côté là.