Bonjour,
Le contexte :
Je viens aujourd'hui poser un certain nombre de questions "théoriques" concernant l'achat de terres, suite à une annonce que j'ai vue et qui m'a intéressée, même si a priori je ne me positionnerai pas pour un achat. (Mais bon, je vais quand même aller y jeter un oeil ce week end
)
C'est surtout pour avoir une discussion à ce sujet, avoir éventuellement vos retours d'expériences ou vos avis, car c'est quelque chose qui peut assez vite être complexe.. et peut-être même piégeux !
Je pense que c'est l'occasion pour moi d'en apprendre un peu plus grâce à vous, et je ne doute pas du fait que ça pourra me servir à l'avenir. Si l'expérience des autres peut m'éviter de faire des erreurs coûteuses, c'est toujours bon à prendre
Le terrain :
L'annonce en question concerne la vente d'un terrain de 4,5 hectares (4 Ha de terres agricoles + 0,5 Ha de terrain "de loisir" avec un étang).
Le propriétaire m'a indiqué que les 4 hectares sont actuellement loués à un agriculteur (il semble qu'il y a un bail établi), qui part en retraite fin 2020. Apparemment, aucune succession n'est prévue par cet agriculteur.
Il apparait que les terres sont très intéressantes (forme du terrain, localisation, superficie), mais sont situées en zone inondable. Ce qui est assez rebutant de mon point de vue. Le proprio me dit que ce n'est pas inondé (et en même temps, le fait qu'il me dise que "si ça doit être inondé, ça monte lentement" me laisse croire que ça arrive de temps en temps).
D'autant plus que les "amis d'amis" dans le coin on parfois leurs terrains inondés l'hiver (au fond de leur grand jardin, mais je me dis que si ça mouille proche des habitations qui sont a priori en zone non inondable, qu'est-ce que ça doit être en zone inondable !).
Voici mes questions :
(1) Le fait qu'il y ait un bail "papier" ou "oral" avec l'agriculteur change t-il quelque chose ? Je suppose qu'un bail papier est beaucoup plus sur qu'un bail oral, pour ce qui est de la facilité à y mettre fin ?
(2) Si l'agriculteur qui exploite les terres trouve finalement quelqu'un pour reprendre son exploitation, et qui voudrait conserver ces 4 Ha en location, j'ai l'impression que l'acheteur du terrain sera obligé de s'y soumettre. Est-ce que je me trompe ?
(3) Pour moi comme pour le propriétaire, il est évident que la SAFER peut préempter. La position du proprio (et je suis assez d'accord), c'est qu'il faut tenter pour savoir !
Cependant, si la SAFER ne préempte pas, alors au moment où l'agriculteur libérera les terres en 2020, est-ce que vous confirmez bien qu'elle ne peut pas "imposer" un nouvel agriculteur au propriétaire du terrain ?
(4) Actuellement, l'agriculteur produit du maïs sur ces parcelles. Le propriétaire du terrain lui a demandé de remettre les terres en "prairie" à son départ, ce que l'agriculteur a accepté. Du coup, je me pose une question toute simple, même si je déborde de mes questions d'origine : si l'agriculteur ne le faisait pas, combien ça couterait de le faire ? Je suppose qu'il faut tout retourner pour s'assurer que le mais ne reparte pas l'année suivante, puis re-semer. Mais je n'arrive pas à estimer le coût que ça représenterait, pour quelqu'un qui demanderait à un agriculteur de le faire (et j'ai du mal à estimer la quantité de semence nécessaire).
(5) La parcelle avec étang me fait un peu peur. J'ai l'impression que le fait d'avoir un étang impose un certain nombre de contraintes réglementaires, des obligations de vidanges, d'installations particulières... Est-ce que certains parmi vous ont un étang ? Si oui, quelles sont les contraintes qui vont avec ? Je ne sais pas si la parcelle de loisir "étang seul" se revendrait bien ou pas.
(5') Vous croyez qu'on peut "combler" un étang facilement ? (A la fois techniquement et administrativement.) Je suppose que c'est un énorme chantier... (Cet étang me donne l'impression d'avoir été creusé par l'humain, mais apparemment il est là depuis bien longtemps.)
(6) Les terrains agricoles sont bordés de passages d'eau. J'attends d'aller sur place pour voir à quoi ça ressemble en vrai. Je pense que ça a été creusé pour faciliter l'irrigation des champs. Mais je me dis que ça doit engendrer un sacré entretien quand même... Entretenir un fossé plein d'eau où la végétation doit pousser toute seule, j'imagine que c'est une vraie galère ?
J'espère que certains d'entre vous pourront m'aider à répondre à certaines de ces questions.
Comme indiqué au dessus, le risque d'inondation me fait vraiment peur pour cette parcelle donc je ne pense pas me positionner, mais le fait de trouver les réponses aux questions que je me pose est vraiment quelque chose qui m'aide à murir mon projet.
Un grand merci à ceux qui pourront me faire part de leur expérience et de leurs remarques
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