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Alexiadu80

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Posté le 15/01/2020 à 20h11

Bonsoir,

Je voudrais me lancer dans l’achat d’une petite maison dans l’objectif de louer... ça serait mon premier achat et je cherche des avis si certaines personnes pratiquent et si vous avez des choses à me conseiller. Je vais me renseigner sur toute la partie réglementaire mais je voudrais des retours d’expérience.

Merci et bonne soirée

Energist14

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Posté le 15/01/2020 à 21h11

Salut, si tu souhaites t'instruire sur la question de l'investissement, je me suis abonné à un youtubeur qui s'appelle Pierre Ollier, qui a fait pas mal de de vidéos sur la question. Ancien banquier, il s'est lancé dedans et donne aussi des formations en ligne.

Bonne soirée ! =)

Jinssa

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Posté le 15/01/2020 à 21h21

Je suis en plein dedans!

Tu veux parler de l achat en lui même ou de la location?

J ai une maison qui a d abord été loue à une amie (qui ne l est plus!). Je lui ai fait un prix pour la dépanner et aussi parce qu elle était ok de garder mon chat.
Elle ne pouvait plus payer le loyer les 3 derniers mois de son bail. Je lui ai donc proposé de partir pour limiter les frais. Elle m a rendu la maison comme une porcherie.
Vaisselle sale avec des " poils " qui traînait dans le lave vaisselle qui puait, poubelles remplie de serviettes hygiéniques, des chardons de 2m de haut dans le jardin, des traces de casiers de bière sur le béton lisse,...
Une catastrophe!!!

C est une maison que j ai fait construire. Elle m a couté 2 bras et j ai vécu dedans à peine 6 mois donc j ai vraiment ete vacciné.

J ai tout remis à neuf et j ai fait un état des lieux en béton armé pour les locataires suivants. Je ne tolérerai aucun accro quand ils partiront!

A côté de ça je viens d acheter un appart (notaire le 31 janvier). Il sera mis aussi en location mais via une agence car je ne veux (et ne pourrai) pas gérer car je serai à 400km.

Pour ma maison je connais les locataires ça s est fait par hasard mais je comptais passer aussi par une agence.

Tu as déjà repéré une maison?

Quiebro13

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Posté le 15/01/2020 à 22h49

Mes parents ont plusieurs appartements en location et clairement AGENCE !!!

Ok ils perdent un peu sur les revenus mais niveau tranquillité ça n'a pas trop de prix !
Ne pas louer a des amis (ça s'est finit au tribunal pour des loyers impayé d'un super bon pote d'enfance bla bla bla mon père est arrivé à récupère ses plusieurs milliers d'euros ...au bout de X années)

Tu as une assurance loyer impayé, un état des lieux et tu fais ton bail en étant le plus précise possible.

Après quand il y a soucis et par exemple des réparations à faire mon père s'en occupe lui il est bon bricoleur.

Bibil91

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Posté le 15/01/2020 à 23h13

Quand on achète même pour un but locatif il faut le regarder comme pour soi ... y vivrai t on ( dans d autre circonstance évidement quand on a une famille on ne vivrait pas dans un studio...)

Si c est une maison il faut penser dans son financement qu il y a des travaux d entretien propriétaire ( toiture ou ravalement tours les 15/20 ans mais aussi les menuiseries extérieures portails et clôtures) à prendre en compte dans les charges ( en appartement on y pense d avantage grâce aux charges de copropriété).

Kiki22

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Posté le 15/01/2020 à 23h33

alexiadu80 Investit plutôt sur de petits appart. Ils sont moins onéreux à l'achat qu'une maison et si tu tombes sur un locataire qui paie plus ou moins bien, il est plus facile d'absorber le remboursement d'un petit loyer plutôt que celui dune maison. Il faut savoir que si tu commences à investir il te faudra recommencer dans les années à venir en sachant qu'en cas de revente c'est le dernier appart achete qui va amortir les frais de revente des autre: impôts, etc....

Lolytop1

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Posté le 16/01/2020 à 08h00

Coucou

Pour un premier achat locatif je ne me tournerai pas personnellement vers une maison.
Ou alors uniquement si très bonne rentabilité locative.

J'ai acheté un studio dans le but de le louer, j'ai mis plusieurs mois avant de trouver le bien qui me convenait, car beaucoup de demandes pour assez peu d'offres dans les coins que je cherchais.

Regarde bien les décomptes de charges de copropriété si tu prends un appartement. Surtout ce qu'il reste à la charge du propriétaire car non refacturable au locataire.

Je n'ai pas pris d'assurance loyers impayés tout simplement parce qu'après avoir discuté avec plusieurs personnes et épluché les conditions générales, les conditions pour en bénéficier en cas de problème sont très drastiques (souvent au moins 6 mois de loyers payés en continu sans accroc avant le sinistre, délai de carence important etc)
J'ai donc demandé impérativement une caution personne physique qui gagne trois fois le loyers hors charge et qui est en CDI.

Mon locataire est aussi en CDI.

Après bien sûr on n'est jamais à l'abri... C'est un peu la loterie malgré tout.

Il faut bétonner ton bail en mettant bien une clause suspensive dedans. L'état des lieux idem. J'ai pris à côté une assurance du propriétaire non occupant qui est indispensable pour que ton logement soit assuré même pendant les périodes de vacance de locataire ou bien si l'assurance de ton locataire ne prend pas la totalité d'un sinistre en charge. Ou tout simplement en cas de blessure pour ton locataire.

Il faut que tu arrives à payer ton emprunt et tes charges même les mois où tu n'as pas de locataire ou si tu as un souci d'impayé avec par exemple. Du coup calcule bien ce que tu peux mettre chaque mois, sachant que si tu n'es pas propriétaire de ta résidence principale il faudra tenir compte que ce souhait pourrait arriver rapidement aussi.

Si tu as d'autres questions n'hésite pas.

Ah et j'oubliais, pense à provisionner la taxe foncière aussi ! Par ailleurs, tu vas payer des impôts supplémentaires car tu auras des revenus locatifs.

Édité par lolytop1 le 16-01-2020 à 15h26



Totox

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Posté le 16/01/2020 à 08h01

Nous avons plus d'une dizaine de bien en loc et je viens tout juste d'en signer un dernier en décembre.

Pas d'agence pour nous, aucun intérêt a partir du moment ou on se renseigne régulièrement sur les évolutions légales et ou on a un peu de temps à dégager pour les visites.

On a 2 immeubles complets et c'est le plus simple à gérer et souvent le plus rentable.

Concernant l'achat je ne suis pas d'accord avec un des derniers post! Je n'achète pas comme pour moi. J'achète en fonction du type de gens a qui je pense pouvoir louer.
Dans ma région, l'immobilier n'est pas cher, les gens non plus mais de manière générale beaucoup de jeunes achètent tôt, mes locataires seront donc plus probablement des gens de passage donc je fais qqch de fonctionnel mais pas nécessairement très haut de gamme. Je préfère louer un peu moins cher mais invertir moins dans la reno et mettre des choses faciles a changer car avec ce type de profil on a souvent des soucis....

Notre seconde maison c'est pareil, petit pavillon, en general ce sont des jeunes avec enfant qui louent le temps de faire construire ou de rénover leur maison. Donc loyer leger mais presta entrée de gamme. C'est jamais vide.

J'avais failli me laisser tenter par les achats Pinel mais finalement je n'ai pas fait et je ne regrette pas. Mon meilleir conseillé a été mon courtier en pret immo! N'hesites pas a bien te renseigner partout, sur le type de bien que tu achètes, sur le marché.....
moi je regarde régulièrement sur le boncoin si certaines communes sont plus recherchées que d'autres en terme de loc, si y a des projets d'implantation d'entreprise ou d'ecoles....

Bibil91

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Posté le 16/01/2020 à 09h03

totox

Quand je dis acheter comme pour soi c est à dire que si on trouve que le quartier craint un peu où qu il y a des nuisances ( sonores) ou des inconvénients ( pas de transports en commun loin des commerces mais aucune place pour se garer ...) il faut se projeter et se dire ce qui va ou ne va pas et pas juste se laisser embarquer dans un achat parce que ce n est pas cher ...

Je suis tout à fait d accord il faut savoir le «  public » visé ( exemple : studio pour étudiant ou jeune actif -> proximité université ou bassin d emploi ou transport pour s y rendre, petite maison pour jeune famille -> proximité des écoles de la ville ...)

Angele7892

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Posté le 16/01/2020 à 10h36

lolytop1 Petite question, quelles sont les charges que l'on peut refacturer au locataire ?




Merci

Marinouc

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Posté le 16/01/2020 à 10h39

Hello !

Je travaille chez un promoteur immobilier, n'hésites pas à venir en MP si tu as des questions, je t'aiderais au mieux :)

Totox

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Posté le 16/01/2020 à 10h52

Encore une fois, oui et non, il y a certains désagréments que tu acceptes plus facilement en loc que chez toi.

Par exemple quand je louais pour un ou 2 ans une maison que je n'aurais pas achetée en bord de nationale. Mais sur une courte periode je m'en suis accommodée car j'avais d'autres avantages et un tarif correct.

Totox

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Posté le 16/01/2020 à 10h55

angele7892 entretien chaudière, nettoyage des communs, poubelles.....

Ventdusud

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Posté le 16/01/2020 à 11h44

totox ça dépend

si tu peux envisager à terme de revendre il faut bien acheter comme si c'était pour toi ... quelqu'un achète difficilement avec les défauts que tu peux avoir accepté pour une location courte durée

moi j'achète soit en pinel et là j'achète un produit fiscal donc tout ficele avec toutes les assurances loyers impayés carence de loyer .....

soit j'achète en résidence de loisir car rapport beaucoup plus élevé et contraintes bien inférieures

Jinssa

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Posté le 16/01/2020 à 12h31

Moi j avoue que j ai acheté comme pour moi.
Parce que le jour où j aurai besoin de me loger je compte récupérer mon appart. D ailleurs je suis presque frustrée de ne pas y habiter tout de suite

Pour le moment j ai l impression que les frais d un appart vont être plus élevés que ceux de la maison notamment au niveau de la copropriété mais on verra à l usage

Totox

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Posté le 16/01/2020 à 12h48

ventdusud je déconseille vraiment le Pinel en 1er achat et surtout si elle n'a pas de bien propre.

C'est survendu, souvent construits pour ne pas durer et la perte est très importante au bout des 9ans alors attention

Concernant l'achat " pour moi " je le redis, c'est loin d'etre une ruine degueu mal placée et je pourrais, en cas de besoin, y vivre. Mais ce n'est pas exactement ce que j'ai acheté a titre perso. Je n'avais pas non plus le meme budget de toutes facons
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