Investissement locatif

angele7892 Frais d'entretien de l'immeuble, ascenseurs, chauffage des communs, syndic, taxe sur ordures ménagères etc.
Ces charges sont listées sur le décompte annuel de copropriété. Il y a un total faisant état des charges refacturables légalement au locataire.

Eviter le Pinel à tout prix

les immeubles sont très mal construits, ça vieillit très mal, c'est à des endroits improbables, du coup tu n'arrives ni à louer ni à revendre
en prime le syndic de copro c'est parfois un montage improbable de société appartenant au promoteur et que tu ne peux pas changer...

c'est pas un investissement , c'est un tirage du loto

totox

C est quoi en pinel ?

argamelle on vient d'investir en pinel, ce n'est pas a un endroit improbable et l'immeuble est pourvu a 80% de propriétaires occupants (c'est en R.P). On a des amis qui eux ont achetés en gironde idem dans une ville attractive.
Il faut effectivement regarder où se situent les constructions c'est important maintenant je crois que certaines constructions peuvent faire du pinel mais ne pas dépasser une certains nombre de lots par construction.

nous on était locataire d'une dame qui avait investit en Pinel, quand on a emménagé l'immeuble était entièrement neuf

l'immeuble était tellement mal construit, les équipements tellement de basse qualité (fuite du toit, carrelage fissuré, fissures dans tous les murs au bout de trois ans, y compris les porteurs) et le syndic tellement nul (six mois de fuite ininterrompue avant qu'ils viennent voir, et encore, parce qu'on partait) que la dame a perdu tout son argent : impossible de louer, impossible de revendre , et si tu loue pas plus de crédit d'impôts...
et en prime, on a jamais pu prévenir la proprio de ce qui se passait, on a jamais eu son contact. Si ça se trouve, elle se demande encore pourquoi personne ne loue

je me suis jurée de ne jamais investir un kopeck dans un programme immobilier de cet ordre

Exactement la meme experience que ci dessus!

J'ai loué du Pinel, immeuble neuf dit " de standing " mais que des soucis! Humidité, douche pas étanche,...

C'est loué en loyer modéré donc beaucoup d'étudiants, les communs ont vite été pourris et les occupants bougent beaucoup.

Quartier initialement sympa par pavillonnaire mais en 1an les pavillons autour ont été vendus pour mettre les meme immeubles a la place donc vite dégradé....

Et vu l'état de l'immeuble et des appart, a mon sens dans 9ans ca ne vaut plus rien

Acheter en défiscalisation (= Pinel) peut effectivement être dangereux en fonction du programme.
Il ne faut pas céder aux sirènes des promoteurs qui vendent du rêve avec un package "all inclusive" où en gros, tu ne t'occupes de rien à part d'encaisser les loyers.
Ca reste un investissement locatif donc il faut absolument s'informer sur l'emplacement, la demande locative dans le coin, le niveau des loyers etc.. + choisir un programme avec un constructeur "solide" (Bouygues etc..) pour avoir un recours en cas de désordre.
L'avantage, c'est que c'est du neuf donc des logements avec les dernières normes en terme d'isolation phonique et chauffage = ça plaît aux locataires car confort de vie et économies de chauffage.
Le gros inconvénient à mes yeux, c'est le prix = les promoteurs vendent à prix d'or en jouant sur le fait que l'acheteur va faire des économies d'impôts. Du coup les biens sont très souvent surévalués de + de 30%.
Et en plus de cela, les loyers seront plafonnés (impossibilité pour le proprio de dépasser tel montant de loyer) donc au final, la rentabilité de ce genre de placement est très réduite.

Après, la question que tu dois te poser alexiadu80 , c'est dans quel but tu veux faire un investissement locatif ?
Est-ce que c'est pour réduire ton imposition ?
Est-ce que c'est pour préparer ta retraite ?
Est-ce que c'est pour te dégager immédiatement un cash-flow positif ?

En fonction de tes objectifs, tu n'achèteras pas la même chose.

totox tu fais comme pour le reste tu évalues ... sur mon dernier Pinel j'ai un super rendement locatif dans une partie de Marseille qui est super aidée par les fonds européens et j'ai quand même 25 ans d'expérience dans la banque ... et j'ai dans le programme d'un constructeur solide

Comment peux tu avoir un super rendement ? Dans la mesure ou les loyers sont réglementés en general le rendement est plutot faible et constant. Tu as acheté pas cher? ?Qu'est ce que les subventions viennent faire la dedans?

Pas loin d'une dizaine de biens en location dans le Var.
Du studio à la villa avec piscine.
Alors clairement, mieux vaut privilégier les appartements. T2 en général ça se loue hyper bien, plutôt qu'une grande maison. Si jamais ce n'est pas loué 1 mois, ça fait moins mal pour assumer les crédits derrière . En avoir plusieurs aussi c'est top, ça permet de ne pas sentir passer en cas de travaux ou de courtes vacances locatives.
J'ai investi dans mon 1 er lors de mon 1er CDI, il y a presque 8 ans je crois. Et ça s'est enchaîné très vite,même après la perte de mon CDI, au chômage avec prêt à 110%.... Et sur toutes ces années j'ai eu une locataire partie avec une dette de 222€ , et une autre de 275€. Et tout est tjs loué ( aller j'ai 1 mois de vide dans l'année pour 1 appart c'est tout ). Jamais de locataire avec des CDI pourtant, juste des bons feeling.

Par contre c'est source de stress par période. Souvent tout va bien pendant des mois, et d'un coup tu en as 2 ou 3 qui t'appellent en même temps pour un préavis, un soucis dans l'appart ou autre...

energist14 bonjour, ah super je vais aller voir ça merci !

jinssa coucou, en fait je pensais plus au côté « location » niveau bail, ce que vous demandez comme garanties vos mauvaises expériences les profils un peu «  à risques » selon ce que vous avez vécu...

Je sais déjà que je ne louerai pas à des connaissances, trop risqué je trouve....

Je commence à regarder ce qu’il serait possible de faire quoi choisir comme bien, louer en meublé ou pas... et j’ai fais des simulations de capacité d’emprunt pour voir un peu sur quoi miser. Dans l’idéal je voudrais investir sur 12-15 ans max. pour le prix que je veux mettre je peux avoir des petites maisons (50-60m2) ou des appartements.

quiebro13 pour l’agence j’ai pas vraiment envie... j’ai pas mal de temps de dispo en général et l’appartement serait près de chez moi si ça se passe comme prévu donc... niveau travaux les petits je les ferai et si besoin de plus gros j’ai mon père et des amis à qui demander, et j’essaierai d’acheter dans du récent.

Après je n’excluerais pas de passer par une agence si vraiment il y a des avantages... j’irai me renseigner !


bibil91

Oui je partais aussi du principe que j’achèterai « comme pour moi » mais dans un secteur pratico/pratique avec transport au commun etc...

kiki22

Le soucis des appartements c’est que j’ai peur d’acheter en copropriété et de ne pas avoir la main sur les charges à payer.... après en réalité je ne sais pas comment ça se passe mais bon...

Après sur le principe je voudrais acheter un petit T2 (je suis actuellement locataire de ce genre de logement et je trouve ça pas mal c’est un juste milieu) mais les charges de copropriété....
Quand je parle de « maison » c’est certes sous le format maison mais toute petite (50 m2..)

lolytop1 bonjour, le truc c’est comme dit au dessus je suis très frileuse concernant les charges de copropriété... c’est ce qui me freine beaucoup.. comment avoir le détail des frais à engager?

totox merci pour le partage d’expérience!

On m’a déconseillé la loi Pinel.. mais personnellement je n’en suis pas encore là dans ma réflexion...

wakandu83 et quand tu investis tu dois finir de rembourser le crédit achat numéro 1 pour lancer un achat numéro 2? Parce que je pense partir sur un crédit de 12-15 ans mais du coup je ne pourrais rien investir d’autre pendant ce temps ... comment faites vous?

Faut pas avoir peur des charges de copropriété.
Déjà, avec une maison tu auras aussi des charges à payer = la toiture, le ravalement, il faudra bien les entretenir et les refaire au bout d'un certain temps.

D'autre part, dans une copropriété, c'est ton locataire qui va te payer environ 70/80% de tes charges.
D'autre part et surtout, il ne faut pas acheter d'appartement avec des charges trop élevées.
Typiquement, les immeubles avec chauffage collectif et des charges annuelles qui crèvent le plafond, c'est à fuir !! J'en vois dans des annonces avec des charges de + de 2 000€ par an, et on t'indique "idéal investisseur" !! Je me marre...
L'idéal c'est de trouver un appart dans une petite copropriété avec des charges annuelles entre 500 et 800€ par an.

Pour le crédit, évidemment que tu n'as pas besoin d'avoir remboursé ton 1er crédit pour en faire un second, sinon ce serait compliqué !
Pour que la banque te suive, ça dépend surtout de tes revenus et de la gestion du 1er appart = si tout roule, que le bien est loué, que les loyers rentrent etc.., la banque sera plus à même de te faire confiance pour un 2nd projet.

Sinon, emprunter sur 12 ou 15 ans n'est pas forcément le plus intéressant, surtout en ce moment avec les taux hyper bas. Mieux vaut partir sur 20 ans, ça réduira tes mensualités et te dégagera de la trésorerie.
Sachant que tu déduis les intérêts d'emprunt de tes charges (= le coût de ton crédit est déduit de tes revenus fonciers donc moins d'impôts à payer).

totox les subventions européennes ont fait que ce quartier à revitalisé (c'est euromed) a fait que le foncier était peu cher que le quartier bénéficie d'énorme subventions qui permettent des projets attractifs comme le Mucem des projets d'entreprises c'est un peu le nouveau quartier bobo de Marseille

et faut arreter avec les loyers plafonnés et revenus plafonnés.... les plafonds ne sont pas les mêmes sur toutes les zones et les appartements sont accessibles à une large partie de la population et entre autres aux jeunes cadres ( j'ai d'ailleurs un couple de cadres comme locataire)

et le rendement est de 5.7% (sans compter ma réduction fiscale)

en conseil, je dirais :
si tu as besoin d'un prêt, il faut que tu assures une location la plus régulière possible pour ne pas perdre d'argent
donc

- l'emplacement !! c'est ça qui déterminera en grande partie si tu arrives à louer
- des réparations et des rafraîchissements faits en temps et en heures (ça veut dire garder de la trésorerie)
- bien choisir l'immeuble parce que certaines constructions sont trop dures à chauffer ou de trop mauvaise qualité --> à choisir, la personne ira louer ailleurs . Nous on avait tout simplement posé la question à quelqu'un du btp qu'on connaissait. ça évite au moins les grosses bêtises

en subsidiaire, je dirais : déco sobre (j'ai visité des salons prune avec couloir vert pomme, c'est dur de ne pas avoir la nausée) et cuisine et salle de bain équipée (pas forcément ultra luxe hein) :)
ça veut dire que si c'est déjà le cas quand tu achète, c'est ça de moins à faire