Appartement : vendre ou mettre en location ?

despina

J'ai été dans le même cas que toi il y a qq années, vendre ou louer ma maison.

Et en fait ayant dans ma famille une soeur hyper procédurière qui envoie des recommandés à gogo pour la moindre chose et à l'opposé un neveu qui est un cassos qui fout le bordel partout là où il passe je me suis dit que pour rien au monde je ne voudrais avoir ce genre de personne comme locataire.

J'ai donc vendue, et sans aucun regret.

tam89 tu ajoutes de l’eau à mon moulin
Mais c’est EXACTEMENT ça dont j’ai peur … on ne sait jamais à qui on loue. Et même en se blindant avec des garants et tout le tintouin, on n’est sûr de rien.
Mon père a eu un locataire qui n’a pas payé son loyer pendant 18 mois. Il a fini par partir de l’appart car … il est allé en taule. Mon père est entré dans l’appart, a changé les serrures et viré ses affaires alors que selon la loi, il n’en avait absolument pas le droit. Il a mis ses affaires dans notre cave … ce qui a ramené des cafards dont on a mis des mois à se débarasser (oui parce que l’appart était un vrai taudis).

J'ai été un peu dans le même cas et j'ai vendu parce que tu ne sais jamais à qui tu as à faire, même s'il présente bien.
La location, c'est devenu un enfer, donc à part faire un peu de gîte, pour moi c'est niet, c'est trop d'emmerdes.

Si ça ne tenait qu'à moi, le propriétaire devrait avoir le droit de visiter son appartement loué tous les 6 mois afin d'anticiper les problèmes (toit, chaudière...). Mais comme ça ne tient pas qu'à moi et que ça n'est pas possible, tant pis, je vends.

En plus, effectivement il y a maintenant le souci fiscal sur les résidences secondaires.

Ca a l'air effectivement mieux de vendre, tu le dis toi même, sans même prendre en compte les éventuels locataires qui ne payeraient pas leur loyer (heureusement que d'autres proprios ne pensent pas à ce pb car sinon je ne pourrais pas me loger en tant que locataire).

eric61 Ca c'est niet pour moi, le proprio qui se la ramène pour voir si on lui laisse son appart en bon état, bonjour la confiance quoi. Déjà qu'on lui file 900 balles par mois (qui pour nous ne nous sert qu'à nous loger, ça ne rembourse rien, pas de crédit ni rien vu qu'on ne possède rien).

roman77
Moi je n'ai rien à cacher, quand j'étais en location le proprio venait inspecter le toit au grenier, vérifier la pompe de relevage de la fosse septique, etc, aucun problème pour moi...

Je reviens sur un point : je pense qu'actuellement cet appartement est déjà considéré comme une résidence secondaire (puisque vide). En effet tu dis "mari" donc ça impose un foyer commun et une imposition commune. C'est l'adresse où tu déclares tes impôts qui devient résidence principale.

Donc attention, suivant la localisation, tu vas payer la taxe sur la résidence secondaire pendant que ce bien est vide (depuis combien de temps ce logement est vide ?)

Des risques, il y en a partout. En louant (dégradation, il impayé, etc) comme en laissant vide (dégradation par manque d'entretien, squat...). Donc à toi de peser le pour et le contre...

Ah et aussi, bien penser que suivant si tu loues vide ou meublé, je crois que ça change l'imposition des revenus locatifs. Du coup, il faut aussi bien calculer financièrement si tu n'auras pas, quand même, de l'argent à sortir de ta poche (ce qui ne serait pas perdu puisque ça reste un investissement)

Je loue un appartement en île de France
Je ne gère pas moi même la location , j’ai donné le bien en gérance à une grosse boîte qui me couvre les loyers impayés
Depuis + de 10 ans je ne m’occupe de rien si ce n’est de remplir la déclaration d’impôts.
Il faut voir que si tu loues , il y aura une augmentation de ta tranche imposable et tu devra en plus payer des impôts sur tes loyers ( pour moi c’est un forfait d’environ 15% ) et en plus les frais de gestion de l’agence et ceux de la garantie de loyer impayés si tu la prends
De plus il faut prier que ton locataire reste assez longtemps car sinon c’est des frais en plus pour l’état des lieux
Ces frais sont dans le cas où tu ne veut pas gérer

Je pense que dans ton cas , je vendrai car tu seras pénalisée avec un locataire pour la vente
De plus pour ton futur achat il vaut mieux apurer ses crédits

Ton conseiller en banque sera de bon conseil. Suivant ta situation financiere et le marche de l'immobilier en principe il sait.

eric61 c’est vrai que c’est quitte ou double la location …
Mais même si ça se passe plutôt bien, tu as toujours des petits tracas à régler et si tu n’es pas à côté, c’est vite galère.
Après, devoir checker tous les 6 mois chez son locataire, ça fait un peu intrusif je trouve. Par contre, pouvoir virer direct en cas de loyers impayés, ça devrait être faisable rapidement, contrairement à ce qui se fait actuellement. C’est quasi impossible de sortir un locataire pour des impayés, même si toi, tu as le couteau sous la gorge avec un crédit que tu ne peux plus rembourser et ton propre logement à payer.

roman77 le souci avec les loyers impayés, c’est que les proprios n’ont souvent aucune aide pour faire face à cette situation. Les procédures sont tellement longues, et quand tu as un crédit à rembourser + ton propre logement à payer, tu te retrouves vite dans une situation très compliquée.
C’est le serpent qui se mord la queue en fait : l’Etat fait tout pour protéger les locataires, mais en agissant ainsi, ils leur tirent une balle dans le pied car les propriétaires demandent des dossiers solides +++, ce qui rend la recherche d’un logement compliqué pour quelqu’un n’ayant pas de garant.

zenliberty tu soulèves un point intéressant sur lequel je me suis davantage penchée dans la foulée. On a déménagé il y a 3 mois, mon appart est vide au sens où on n’est plus dedans mais il reste la majorité de mes meubles, toute la cuisine et j’ai toujours mon contrat d’électricité.
En soi, est-il considéré comme résidence principale ou secondaire ? La loi n’est pas claire là-dessus, car nous avons deux logements pour notre travail (mon mari travaille à côté de là où on habite actuellement et moi, je travaille à côté de mon appart, bien que je sois en congé parental pour le moment). On y retourne également régulièrement (pour checker que tout va bien déjà) pour voir mes parents.
Mais en effet, la loi est un peu flou dans notre cas, quand il s’agit de deux résidences pour raisons professionnelles et que la loi ne fixe pas un nombre de jours minimum dans un logement pour en faire sa résidence principale.
Et merci pour le point sur l’imposition qui diffère entre du vide et du meublé. Je me pencherai davantage dessus si je décide de louer.

avicenne
C’est vrai que quand tu peux déléguer la gestion de la loc à une agence, c’est un gain de temps et moins de tracas, par contre, tu le paies et pas qu’un peu j’ai l’impression :/ Sans parler des assurances pour loyers impayés.
Et en effet, les impôts passent encore par là …
Quant au fait d’épurer ses crédits dans l’optique d’un achat, je suis tout à fait d’accord, avoir un bon apport et aucun crédit en cours, c’est un gros + pour une demande de crédit. Moi qui risque de ne pas avoir d’apport si je ne vends pas mon appart, cela joue beaucoup dans la balance.

mambo5 ce sont plus des questions d’ordre fiscal, tu penses que mon banquier serait assez calé pour répondre à mes questions ?
On m’a conseillée d’aller questionner un notaire, je pense que c’est ce que je vais faire.

despina dans certaines banques il y a des conseillers spécialisés sur ce type de questions, il faut demander un peu en amont pour être sûr de le voir quand il est sur plusieurs banques.
Sinon le notaire semble une bonne option.

Si vous n’êtes plus dans l’appartement il est considéré comme résidence secondaire, meublé ou pas

Pour la location, je rajouterai qu'il faut voir si la région est recherchée pour de l'investissement locatif.

Car si cela n'intéresse pas, tu vas avoir un boulet au pied pour vendre (baisse du prix ou procédure pour mettre fin au bail mais c'est long, il ne faut pas se louper).

Avec une ambition de vendre à si court terme, je vendrai maintenant.

Ou alors si ça passe, je garde l'appart en location même après avoir acheté.

Je risque d'être dans le même cas que toi prochainement.

Logement acquis il y a 4 ans donc trop récent pour être revendu (j'aurais amorti quasi que les frais de notaire).
De toute façon, je n'ai pas trop envie. Le bien devrait prendre de la valeur quand les transports en commun se seront développés (en cours), il y a pas mal de projet dans la ville donc potentiel encore et je n'ai pas dans l'idée de racheter d'ici 1 ou 2 ans.
Du coup, je réfléchis à la location. Sauf que :
- J'ai une mensualité de prêt + charge + taxe foncière qui risque de ne pas passer entièrement en contre partie d'un loyer. Donc j'aurais un reste à charge
- Augmentation de mes impôts car évidemment, j'aurais un revenu supplémentaire même si au final, ça sera plus une perte qu'un revenu.
- Je devrai faire quelques travaux pour le rendre bien en location (et pareil, la question de louer meubler ou pas)

Dans ton cas, comme vous envisagez de vendre d'ici 1 ou 2 ans, et donc de vendre pour votre apport, dommage de mettre en location. Ca sera des potentiels emmerdes pour un délai "court". Autant vendre maintenant. De toute façon, c'est très rare que les banques acceptent de refaire un crédit au même taux, surtout si les taux dans 2 ans n'ont rien à voir avec celui que tu as.
L'administration peut encore considéré que c'est une résidence principale. Ca sera plus forcément le cas d'ici quelques mois, ou en tout cas, plus difficilement justifiable. En vivant sous le même toit, c'est le 2e logement qui est actuellement votre principale. Mais comme tu dis que ça fait que 3 mois (si j'ai bien compris) que c'est comme ça, c'est récent.

Pour location meublée ou pas, perso j'hésite aussi déjà parce que les taux sont plus avantageux sur les locations meublées mais ça veut dire aussi plus d'emmerdes.

En tout cas, ce sujet m'intéresse.

despina hello !
Je suis dans le cas actuel. J'ai acheté mon appart il y a 5ans. Grosse plus value depuis le covid. J'habite depuis quelques mois chez mon copain qui est aussi propriétaire et notre projet est d'acheter d'ici un ans.

Alors... dans la vision d'avenir on s'est dit... ce serait trop chouette si dans 10ans on a deux appartements en location et une maison à nous. Niveau investissement on serait royal.

Pour ma part, je n'aurais aucun scrupule à vendre mon appartement.

Notre choix: le mettre en location meublé (plus rapide pour dégager du coup les locataires: 1 mois de preavis).
J'ai donc signé un contrat dans une agence pour qu'elle gère à 100% (mais on reste toujours propriétaire donc tout devis, pb on a la main dessus).
Si jamais je peux expliquer les 2 possibilités de contrat avec une agence c'est encore assez frais mdr

Et en supplément car je suis poissarde, j'ai appelé mon assurance pour me couvrir en cas de pépin pareil. (Je peux développer si cela interesse).

Du coup je n'ai pas besoin de faire bouger mes meubles, l'agence gère, mon assurance me couvre, et si jamais je me.rend compte que c'est quand même galère : je vend et c'est ciao.