Help notaire droit rural

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Alexia.ankornboud

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Help notaire droit rural
Posté le 03/04/2017 à 11h40
Bonjour tout le monde !

J'ai besoin d'un ou d'une notaire calé(e) niveau droit rural ...

Je m'explique.

Mon conjoint et moi-même avons trouvé une maison qui nous correspond. Avec un hectare 13 de terrain.

Visite impeccable, sauf que la fille de la défunte propriétaire nous informe qu'il y a un couac sur le terrain.
Depuis le 30 Octobre 2009, cet hectare (ainsi que 9 autres hectares) sont loués à un maraîcher. Le bail se termine le 29 Octobre 2018.

Le notaire qui a établi ce bail informe la propriétaire qu'il n'est pas possible pour elle de vendre cet hectare 13 avec la maison sachant qu'il est en location ... Le notaire étant très ami avec ce gros maraîcher (qui possède déjà 300 hectares de terres), la propriétaire doute des dires du notaire. Qui fait tout pour qu'elle vende au maraîcher. Ce qu'elle ne souhaite pas car elle veut vendre à nous maison + un hectare 13 ...

La question est donc, est-il vrai qu'elle ne peut vendre ? Cela m'étonne ... Et surtout si elle peut finalement vendre, nous, étant nouveaux propriétaires et ayant besoin de ces terres, pouvons nous arrêter ce bail en cours pour l'hectare (sachant qu'il lui restera encore 9 hectares que la propriétaire ne vend pas).

Voilà voilà pour mon interrogation, car si on n'a pas ce terrain on n'a aucun intérêt à acheter cette maison ... Donc on ne souhaite pas se planter.

Merci par avance aux avis qui seront donnés. Possibilité d'échanger en MP, par téléphone ou mail si un notaire OK pour me répondre.

J'ai le bail rural en ma possession, la propriétaire me l'a confié afin que je trouve un moyen pour qu'elle puisse me vendre le terrain.
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Poulca

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Help notaire droit rural
Posté le 03/04/2017 à 14h50
julise Après en agriculture il y a les bails oraux aussi, il n'y a pas que des écrits donc bon, 'est très compliqué voir impossible de trouver de failles


Deedoocmoi

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Help notaire droit rural
Posté le 03/04/2017 à 14h51
Un hectare loué, exploité par des maraichers. Maraichers qui ne veulent pas céder les terres.Il faut fuir!

1 ha de culture maraichère c'est beaucoup. La SAFER ne passera pas à côté,elle préservera l'usage initial et l'activité en place

Si tu argumentes que c'est pour mettre un cheval etc etc ça ne leur fera pas grand chose. De plus la SAFER va argumenter que son rôle est de réguler le prix de la terre agricole.
Il faut comparer le prix de l'ha de terre agricole moyen vers chez toi avec le prix que te propose ta mamie vendeuse. A priori il va y avoir une différence énorme! Et là la SAFER explique qu'avec ce genre de pratique on augmente artificiellement le prix de la terre agricole et qu'on empêche les agri d'accèder à la propriété donc PREEMPTION!

Déjà acheter de la terre agricole LIBRE en étant non exploitant c'est casse gueule. La SAFER et la MSA vont exiger que tu fasses les démarches pour l'être et surtout cotiser !
Mais là de la terre EXPLOITEE, c'est mort !

La seule éventualité est en effet de laisser se dépatouiller la proprio ce qui veut dire attendre la fin du bail en veillant bien à signifier le congé dans les délais impartis et négocier, préalablement au compromis, avec la SAFER et obtenir d'eux un engagement ferme à ne pas préempter si vous acheter (c'est rare mais je l'ai vu...avec une comm pour la SAFER!)


Firenight

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Posté le 03/04/2017 à 15h45
En matière de prix, là y'a la maison qui joue plus que le prix du terrain (et même, la terre maraîchère vaut beaucoup plus que la terre agricole commune, le rapport est de 1 à 3 ou 4, voire plus). Le prix ici, c'est maison comprise.
Et la SAFER devra préempter le tout si le compromis est bien rédigé. ça peut freiner sur ce point, car la plupart des agris veulent bien le terrain mais absolument pas les bâtiments, et il n'est pas dans l'intérêt de la SAFER de séparer les deux à la revente dans ce cas (parce que gros risque de garder la maison sur les bras).

Donc, il vaudrait mieux se faire conseiller par un avocat ou notaire tiers au problème.


Julise

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Posté le 03/04/2017 à 16h19

poulca a écrit le 03/04/2017 à 14h50:
@julise Après en agriculture il y a les bails oraux aussi, il n'y a pas que des écrits donc bon, 'est très compliqué voir impossible de trouver de failles

En effet et à la limite, il vaut mieux que ça soit oral car ces baux sont soumis à la règle commune, avec un terme à neufs ans.


Deedoocmoi

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Posté le 03/04/2017 à 16h45
firenight C'est clair que personne n'a intérêt à faire 2 lots.

J'ai déjà vu la SAFER finir de démolir une ruine pour tout passer en culture.



Tout ce qui est droit rural est extrêment complexe et souvent mal maîtriser. Il faut donc trouver une personne réellement compétente en la matière? Et ça ce n'est ni le plus fréquent ni le moins onéreux


Cath87

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Posté le 03/04/2017 à 17h02
j'ai acheté 4 hectares collé à une mini parcelle de 1000m² constructible, et la SAFER n'a pas préemptée ;)
bon par contre, deux ans plus tard ils me l'ont passé en zone naturelle ces idiots, j'ai même pas eu le temps de faire un abris pour mes chevaux ;)
tout dépend aussi de la situation de la zone... si le terrain est accolé à d'autres surfaces agricole là ok... mais si c'est enclavé ou proche de sources.... maintenant avec la loi sur l'eau les agriculteurs sont super emmerdés car pas le droit de drainer (enfin si mais faut se lever tôt pour batailler avec l'administration) ;)

ça dépend de tellement de truc en fait...

pour moi :

1/ vérifier la nature du terrain, comment est-il classé sur le PLU ?
2/ entoure toi d'un autre notaire


Dadou_love

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Posté le 03/04/2017 à 17h22
Je suis le post car le sujet m'intéresse. Une parcelle de 7ha en bail agricole va être à vendre pas très loin de chez moi mais particulier contre agri je pense ne pas faire le poids.

Seulement un autre agri m'a dit (à tord ou à raison, je ne sais pas) qui si je veux la parcelle, je peux toujours l'acheter en laissant le bail agricole aller à son terme (donc en laissant en exploitation à l'exploitant actuel) et récupérer la parcelle pour mon utilisation par la suite.

Mon cas est un peu plus favorable, car la parcelle est très vallonnée et donc difficilement exploitable et surtout un peu loin de tout et pas facilement accessible aux engins (ce qui fait que peu d'intérêt des autres agri du coin).

Mais vois pour te faire conseiller par un bon notaire ou un avocat en rural.


Alexia.ankornboud

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Posté le 03/04/2017 à 18h59
Merci pour toutes ces infos.

Je ne sais plus qui parlait de l'agri qui ne voudrait pas des bâtiments. Et bien si. Il veut bien acheter l'ensemble (pour abattre la maison ...) et tout passer en terres agricoles. Mais propose un prix dérisoire à la propriétaire qui ne veut pas voir sa maison de famille détruite ...

Un avocat m'a invité à le rencontrer. Je crois que je vais faire cela.


Julise

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Posté le 03/04/2017 à 21h20

deedoocmoi a écrit le 03/04/2017 à 16h45:
une personne réellement compétente en la matière
ce n'est ni le plus fréquent ni le moins onéreux

En cherchant bien, ça se trouve quand même, et plus facilement qu'on ne l'imagine.

Après, c'est sûr que c'est très onéreux.

Un conseiller d'entreprise indépendant prend autour de 150 € l'heure de conseil et d'assistance pour la constitution du dossier d'installation... un avocat spécialisé en droit rural, c'est facilement le double ou presque. Maintenant, sur un dossier complexe comme celui-là, je pense que l'avocat bossera au forfait.


Julise

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Help notaire droit rural
Posté le 03/04/2017 à 21h24

dadou_love a écrit le 03/04/2017 à 17h22:
Seulement un autre agri m'a dit (à tord ou à raison, je ne sais pas) qui si je veux la parcelle, je peux toujours l'acheter en laissant le bail agricole aller à son terme (donc en laissant en exploitation à l'exploitant actuel) et récupérer la parcelle pour mon utilisation par la suite.

Il a raison pour l'achat mais pas pour la reprise au terme du bail ; pour pouvoir reprendre, il faut que tu sois agricultrice ou que ton conjoint (marié ou pacsé) le soit, avec projet de l'exploiter. Autrement, il faut arriver à faire déclasser la parcelle et ça...


Alexia.ankornboud

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Posté le 04/04/2017 à 09h50
julise

On n'est pas agriculteur. Ni l'un ni l'autre et nous ne le serons pas ...


Jktm

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Posté le 04/04/2017 à 13h43
cath87

La safer n'a peut-être pas préempté car ton terrain est passé en zone naturelle!!!! Tu peux y mettre tes chevaux?

J'ai des amis dans une grosse merde, ils ont acheté un terrain soit-disant agricole. Et il s'avère que non. Ils ne peuvent même pas y mettre leurs chevaux.


Alexia.ankornboud

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Posté le 05/04/2017 à 07h02
Après infos prises auprès d'un notaire. Si l'on se risque à signer pour cette maison et terrain. La SAFER peut nous la mettre à l'envers jusqu'à ce que la vente définitive soit signée. Et aucun recours pour annuler le compromis ...

Sachant que le terrain est primordial pour nous, on a donc décidé de ne pas s'y risquer ...


Sviet

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Posté le 05/04/2017 à 09h20
Cela confirme donc ce que j'avais dit au début, je suis rassurée. (et désolé pour vous :/ Malheureusement selon les régions c'est très souvent le cas. Je te souhaite bon courage dans ta recherche )


Cath87

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Posté le 05/04/2017 à 09h51
jktm non, le terrain est resté 5 ans après achat en agricole.... sauf que nous avons fait 1 lotissement sur la partie constructible pour financer ça a bien duré 3 ans puis notre maison nous même, ça nous a pris 2 ans et 1/2 de plus... une fois finie, on a voulu faire des abris et c'est là que nous avons appris le changement de PLU qui avait été voté.. il y avait vraiment peu de temps ;)

oui j'ai le droit d'y mettre mes chevaux sans souci ;) mais pas de l'exploiter... du coup je sais même pas si nous serions autorisé à refaire la prairie par exemple ; mais ..... on l'a fait quand même il y a 2ans alors qu'il était déjà déclassé ;)
je n'aurai pas le droit je suppose de faire élevage, d'y faire du foin, d'y semer de l'orge.... enfin je suppose...

mais je pense que laisser brouter 3 chevaux sur 4 hectares 3 mois par an ça doit pas les chafouiner


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