Je veux acheter / p.4 visite maison DPE G

corbeau_bleu pour répondre à tes questions sur les frais annexes à prévoir en dehors de ceux affichés sur une petite annonce :
- Frais de notaire (compte 8% dans l'ancien comme indiqué) : tu ne connais pas le montant exact. Quand tu le verses au moment de l'acte définitif, on te rembourse quelques années plus tard car seule une faible partie de ce montant revient au notaire : le reste part au trésor public !
- Taxe foncière (tu verses au vendeur le pro rata de l'année)
- garantie du prêt bancaire (ça peut être une hypothèque (j'en suis à mon 3e bien immo, j'ai jamais pris ça heureusement) ou bien un crédit logement (c'est le nom du dispositif)
- s'il s'agit d'un bien en copropriété, tu peux avoir des frais
- frais éventuels d'ouverture de compteur (eau, EDF, gaz, etc) suivant comment le vendeur s'y prend

Quand tu signes le compromis de vente, tu verses au notaire une caution, d'un montant à définir. Si tu te rétractes en dehors des clauses suspensives et du délai de rétractation, tu perds cette somme qui est versée au vendeur.

Concernant les délais, la mairie, ou la safer, dans le cas de terrain agricole a un droit de préemption. Ça veut dire que la loi oblige à informer l'instance de la vente du bien, et si l'instance préempte, ça signifie qu'elle te passe devant et achète le bien.

En tout cas, pense à bien te renseigner en amont avant de faire des visites, il faut éviter d'acheter un bien avec des problèmes qui te couteraient les yeux de la tête... Pense également à bien avoir tous les documents légaux au plus tard à la signature du compromis et à user de ton délai de rétractation légal pour bien étudier tous ces documents (diagnostics, refaire des visites, etc)

En tout cas, c'est pas cher par chez toi ! Mon T2 il vaut pas loin de 200 000 e ! Alors une maison, jamais je me paie ça malheureusement...

corbeau_bleu
La caution de prêt, c'est une somme que la banque te prélève pour pallier d'éventuels défauts de paiement. En théorie, tu la récupères en grande partie au moment où ton crédit est remboursé, mais ça reste une somme à avancer au départ ^^
Quant à la taxe foncière, les anciens propriétaires sont censés la payer comme ils étaient propriétaires au 1e janvier. Comme j'ai acheté le bien mi-février, j'ai dû les rembourser au prorata, donc 10/12e de la taxe foncière de cette année, à payer d'un coup au moment de l'achat.

J'ai vu que tu posais la question du délai entre le compromis et la signature définitive : c'est souvent 3 mois à peu près, déjà pour te laisser le temps de contracter ton prêt, et ensuite parce que le notaire a énormément de vérifications à faire (notamment s'assurer qu'il n'y a pas d'hypothèque sur le bien, que les propriétaires sont bien entièrement propriétaires, qu'il n'y a pas de servitude, que le cadastre est bien enregistré, etc.)

kenova la méthode Perceval j'adore !!!

Ca dépend sur combien d'années tu fais ton prêt mais bon, grosso-modo, c'est ce que j'ai eu parce que la banque s'est basée uniquement sur le salaire de Monsieur puisque moi, à l'époque, j'étais au chômage et je faisais de l'intérim. Du coup, avec ce budget-là, soit on trouvait des trucs qui rentraient dans le budget mais avec tout à refaire, soit on ne trouvait rien. Du coup, on a fait construire et là, ben c'est rentré dans le budget et on a eu la maison comme on la voulait ou presque.

Sur la base de tous les documents que tu fourniras (fiche de paie, extraits de compte courant et épargne, etc etc), le courtier te donnera une fourchette de ce que tu peux emprunter en tenant compte des taux moyens appliqués à la date où tu le consulteras.
Pour ma part, la courtière m'avait soumis plusieurs scénario : avec apport, sans apport, avec un apport très petit.
J'ai ensuite fait une offre sur l'appartement que je convoitais et signé le compromis. Ma courtière avait besoin du compromis pour démarcher la banque. En 15 jours, elle m'a soumis 3 offres.
J'en ai sélectionné une. J'ai dû changer de banque. Deux mois après la signature du compromis, je signais l'acte définitif chez le notaire.

Les frais supplémentaires à prévoir : taxe foncière au prorata, fonds de travaux si c'est un bien en copropriété, les charges de copro... Prévoir une enveloppe aussi pour l'aménagement, meubles, déco... Frais de notaires et frais d'agence évidemment.

Je te conseille de bien étudier les courtiers autour de chez toi et notamment lire les avis sur Google ou éventuellement sur des groupes Facebook locaux. Ils sont loin de tous se valoir. La mienne a été formidable mais des proches ont eu pas mal de déboires avec d'autres courtiers.

Si tu n'y connais rien et si tu n'as personne pour t'accompagner aux visites, ne pas hésiter à visiter avec une agence immo. Certes ce sont des frais en plus mais c'est aussi un gros gain de temps pour tout ce qui est paperasse, diagnostics etc.

Bonne chance pour ce beau projet

Oui, tu peux tout à fait consulter plusieurs agences immobilières. Certaines ont des contrats d'exclusivité avec les vendeurs donc tu ne trouveras le bien que chez eux.

Et tant pis si tu ne trouves pas chez eux. Ils sont normalement rémunérés à la vente par le vendeur. Leur objectif c'est de vendre donc de te proposer un truc que tu voudrais prendre. (du coup, attention à la survente).

Concernant la caution au vendeur, vois ça comme un acompte. C'est pas un montant en plus du prix de vente, c'est une partie de ce que tu devras. Comme dit Zenliberty, ce n'est pas remboursé si au final tu te rétractes au moment de la signature.

Pour le notaire, fais comme tu le sens. Perso, j'ai pris celui des vendeurs. C'était une vente sur succession, donc plus rapide dans le process si je le prenais. J'avais rien contre, de toute façon, je n'avais pas d'autres contacts.

Si tu n'as pas encore de prime sur plusieurs années, le courtier ne prendra pas cette information en compte sur ta capacité d'emprunt car il n'a aucun recul sur ce qui peut t'être versé. Ce n'est pas garantie. Ca te fera toi, un petit plus.

Hésites pas à demander, lors des visites, quand la dernière fois qu'ont été fait tel ou tel travaux. Style la toiture (ça peut très facilement chiffré), la façade, le système de chauffage, les fenêtres, ...

Oui le courtier démarche les banques une fois que tu as l'offre acceptée car c'est sur ce montant qu'il se base pour demander le prêt. Lors de mon premier RDV avec lui, il m'avait donné une "fourchette" de prix ( restreinte) de maisons, auquel le prêt passerait auprès des banques et que je pourrais rembourser sans me mettre dans le rouge. Du coup, j'ai regardé les annonces de maison à ce prix là, et j'ai été voir les agences immo en annonçant mon budget assez clairement.
Quand j'ai trouvé ma maison, j'ai rappelé le courtier qui a commencé à démarcher les banques avec un montant plus précis : celui de la maison (qui était d'ailleurs dans la fourchette basse de ce qu'il m'avait prévu à la base).


Pour les frais de notaire, tu le sais en signant le compromis généralement. Mais tu peux te donner une idée toute seule en calculant 8% du prix de la maison (frais d'agence inclus) pour de l'ancien ou 3% pour une maison neuve. Par exemple, on paye 17000€ pour une maison à 225 000€.
Tu peux prendre le notaire des vendeurs si tu n'as pas envie de chercher un notaire, mais tu peux aussi faire intervenir un notaire qui représentera tes intérêts, donc en choisir un. Généralement c'est le notaire de l'acquéreur qui rédige l'acte, et il sera chargé de défendre ton intérêt à toi, si jamais il y avait un "conflit" ou une mésentente sur un sujet.

domipac19 C'est si "peu cher" une maison à construire ? J'aurais pensé l'inverse justement

marisal même quand c'est des primes du genre 13e mois, il ne faut pas les prendre en compte ?


Merci pour vos réponses !

Je n'ai jamais eu de prime type 13e mois, mais il me semble qu'elles sont fixes (et peut-être même indiquées dans le contrat ?) et dans ce cas, je ne pense pas que ça posera problème.

Je pense que c'est cette partie qui a interpellé Marisal :




Si tu ne sais pas, j'imagine que c'est que c'est soumis à conditions (comme tes résultats ou les résultats de l'entreprise) et dans ce cas, les banques ne vont pas le compter dans le revenu, parce que ça veut dire que tu ne les auras peut-être pas tous les ans, ou alors pas au même montant.

utamay Non ce sont bien des primes fixes mais c'est juste que je ne sais plus le montant exact et quand elles tombent xD Faut que je me renseigne
Il y a au moins le 13e mois qui est versé en 2 fois dans l'année + une prime à noël, et peut-être d'autres je ne sais plus, et je ne sais pas si j'y ait droit tout de suite


Il y a une prime qui dépend du résultat de l'entreprise mais je ne la compte pas

corbeau_bleu Pour moi, la courtière s'est basée sur mon salaire annuel indiqué en bas de la fiche de paie du mois de décembre. Ça incluait bien deux primes, au montant pourtant variable d'une année sur l'autre.

corbeau_bleu quelques points en vrac

Quand tu vas calculer ta mensualité, note que c'est comme une cheval une fois proprio tu dois avoir un cagnotte "au cas où", chaudière qui lâche, problème de toiture,... C'est plus ton proprio qui gère c'est toi seul donc il faut avoir un peu d'épargne qui reste pour faire face aux imprévus.

Et lors de l'achat bien regarder les frais d'entretien, mon ancienne maison de 100m2 me coûtait 2x plus cher en énergie que la nouvelle de 160m2 (coucou le rattrapage de 1500? de gaz la première année...)

Et les frais de "réparation" à anticiper (âge des choses qui se changent, four, châssis de fenêtre, radiateur etc...)

Quant au neuf, perso j'ai pu acheter neuf et j'ai pas réussi à acheter une maison de gré à gré (d'occasion quoi) car faible apport par rapport à la mensualité que je voulais mettre (et zone tendue en immobilier) mais je ne sais pas si c'est valable pour un "petit" budget

J'ai eu un meilleur taux par moi même que via le courtier.

Et j'ai eu une banque qui s'est désistée entre la signature du compromis et celle de l'acte donc attention si ça passe juste..Ils peuvent changer d'avis.

Bon, depuis la guerre en Ukraine, les prix ont explosé mais ça vaut le coup de faire faire un devis, pour se rendre compte de ce qui est possible.
Nous, on a 2 enfants donc il fallait quand même une certaine surface. Si tu es célibataire, tu n'as peut-être pas besoin de 3 chambres et de 2 salles de bain.

Attention avec tes revenus les primes sont rarement retenues dans la capacité d’emprunt ou pas dans leur totalité
Tout comme si tu perçois des loyer

Le conseiller bancaire ou le courtier va faire un point sur ta situation et tout prendre en compte, des potentiels crédits à la consommation, une LOA ou tout autre chose qui s’apparente à un crédit.

Les banques en lignes peuvent faire des prêt immobiliers mais elles sont souvent très frileuse

Je ne suis jamais passée par un courtier pour mes 3 achats immobiliers et j’ai toujours eu des taux bien meilleurs que des amis qui achetaient en même temps et avaient fait le choix du courtier sans parler du fait que l’on doit le payer ce fameux courtier

Les annonces en lignes annoncent souvent le prix avec les frais d’agences (si tu achètes directement à un particulier tu n’as pas ces frais d’agence) il faut rajouter les frais de garantie du prêt, les frais de dossier, le prorata de la taxe foncière, les frais de notaire, et éventuellement les frais de promesse de vente ou de compromis

La première chose à faire c’est de faire une simulation de tes capacités d’emprunt, la plus part des agents immobiliers refusent de faire visiter sans ça !
Tu auras un taux à titre indicatif qui peut être largement retravaillé (au début de notre dossier en septembre on avait un taux à 3,55, et finalement on signe à un taux à 3,15)

Une fois que tu connais ton budget tu peux te lancer dans les recherches en utilisant différents filtres en fonction de tes critères
Tu peux te mettre des alertes notamment sur le bon coin pour être prévenu quand un nouveau bien entré dans tes critères
Tu peux aussi démarcher directement des agences immobilières

La maison que l’on est en train d’acheter on l’a vu passer sur un groupe Facebook lié aux chevaux (il y a des installations équestres)
Du coup c’est une vente directe hors agence

Tu peux aller visiter en théorie autant de fois que tu le souhaites
Généralement moi je fais toujours une visite et une contre visite avec mes parents, mon père s’y connaît et nous a souvent fait des travaux pour moi ça me rassure beaucoup !
Et on se fie à leur avis
Mais tu peux très bien choisir un professionnel du bâtiment ou autre si tu as un doute.
On doit te fournir à cette visite les diagnostics de la maison qui sont obligatoires pour sa mise en vente !
(À prendre avec des pincettes parce que c’est pas toujours ultra fiable)

Ensuite c’est la phase de négociation, tu peux bien sûr acheter au prix sans négocier, mais ça fait aussi un peu partie du jeu
Tu rédiges une offre manuscrite que les vendeurs te contre signeront

L’étape d’après c’est le compromis ou la promesse de vente
Je te conseille vivement d’avoir ton propre notaire qui défende tes intérêts ! Nous on s’est retrouvée dans une situation très compliquée en 2021 avec la vendeuse qui est décédée avant la fin dû compromis on s’est retrouvé presque 2 mois à la rue heureusement que notre notaire nous a défendu bec et ongle parce qu’à l’heure actuelle la succession n’est toujours pas réglé et on n’aurait toujours pas la maison !

Qu’il y ai un ou deux notaires ne te coûtera pas plus cher !

L’acompte n’est pas obligatoire !!!
Pour notre achat actuel nous n’en avons pas versé, généralement il correspond à 5 à 10% du prix de la maison
C’est une garantie pour les vendeurs au cas où la vente n’aboutisse pas parce que tu te désisterais pour des raison non « valables » notamment si tu ne fais pas tes démarches pour obtenir un prêt
Les vendeurs peuvent alors te poursuivre en justice et c’est une avance sur la somme qu’ils pourraient récupéré

C’est au moment du compromis que l’on doit t’informer des spécificités du bien, notamment des servitudes, et tout un tas de choses
Va bien vérifier ta parcelle sur le site du cadastre ! Nous on a eu une belle déconvenue qui aurait pu être bien problématique et que l’agent immo a l’époque ne nous avait pas du tout annoncé !!

Une fois le compromis signé un délais de généralement 3 mois démarre
Ça peut être moins long si ta banque est ultra efficace et qu’il n’y a pas de péremption notamment de la safer
Tu peux aussi négocier avec les vendeurs une vente plus longue pour x ou y raison en soit c’est pas quelque chose de fixe c’est une entente mutuelle

Avec ton compromis signé tu retournes voir ta banque ou ton courtier et tu vas déposer une demande de prêt
On te fournira une attestation que tu devras envoyer au notaire

L’apport est de plus en plus demandé, parfois effectivement on va te demander au minimum la valeur des frais de notaires
Quand j’ai acheté mon appartement j’avais plus que les frais de notaire, notre première maison on avait bien moins et on a en plus fait un prêt travaux
Et là notre maison actuelle c’est un peu particulier parce que l’on a un prêt relais donc on nous a demandé un apport conséquent.

On va te demande de fournir pas mal de documents, ton dossier une fois finalisé partira en commission à la SACEF c’est là où si c’est un peu compliqué il est important d’avoir un conseiller qui nous connaît bien parce qu’il peut plaider en notre faveur
Notre conseillère a beaucoup travaillé en ce sens pour nous, elle était la conseillère de les grands parents, celle de mes parents

Tu vas aussi passer l’étape des assurances
Normalement si tu empruntes moins de 200 000 euros et si tu finis ton crédit avant tes 60 ans tu es exempté de questionnaire de santé
On va sûrement te demander de prendre l’assurance que propose la banque qui va te faire le prêt mais tu peux changer à tout moment
Les assurances peuvent vite coûter cher mais toutes n’ont pas les mêmes garanties

Tu vas ensuite obtenir tes offres de prêt il va falloir accuser réception, tu auras 11 jours pour te rétracter au cas où
Une fois passé ce délais de rétractation tu pourras signer les offres et prévoir la date de signature

Le notaire va t’envoyer une convocation avec un detail de ce que la banque doit verser sur leur compte
Il faut impérativement que l’argent soit versé avant la signature

Avant la signature une dernière visite de la maison doit être effectuée, pour être sûr que rien n’est changé et que tu es d’accord d’acheter en l’état.

Tu dois aussi avoir fait assurer la maison avec une assurance habitation pour le jour de la signature.

Chez le notaire tu vas récupérer les clés et ça y est c’est à toi ! (Fin à la banque )

Le notaire s’occupera des démarches pour le changement de propriétaire au niveau des impôts et la maison apparaîtra dans ton espace personnel.

Ça peut faire flipper mais franchement c’est trop cool comme aventure

Édit : si la maison contient des meubles notamment une cuisine équipée, des rangements, dressing, penderie tu peux les frais estimer
Et tu ne payeras pas de frais de notaire sur cette partie la
Exemple j’ai acheté mon appartement au prix de 135 000 euros
Il y avait une estimation de meubles de 5000 euros j’ai payé des frais de notaire que sur 130 000 euros
Ça change pas la face du monde mais ça fait gagner des petits sous

Par contre, l'assurance m'a demandé de remplir un questionnaire pour l'équitation