Convaincre une banque pour acheter une écurie

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Tatatatada

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Convaincre une banque pour acheter une écurie
Posté le 20/09/2018 à 21h11

Hello !

Voilà plusieurs mois que je cherche à m'installer en louant une écurie mais impossible à trouver dans mon coin. Avec ma mère on s'est donc renseigné pour acheter.

On a eu un coup de coeur sur une écurie qui me permettrait de créer une pension à la fois dans le respect des besoins du cheval mais aussi dans le confort du cavalier. Ce type de pension n'existe pas ou est très rare autours de Nantes.

Vie en troupeau dans de grands prés, roulement pour avoir toujours de l'herbe, foin à volonté l'hiver avec manèges, grande carrière, attaches à l'abri, rond de longe, de bons chemins de balade...
Et quelques pensions au box sortie du matin au soir en troupeau dans un grand pré avec de l'herbe. Soins des chevaux et gestion des couvertures sans supplément pour les deux types de pension.

Bref une pension qui respecte les besoins du cheval sans pour autant être dépourvue d'infrastructures.

L'écurie est proposée dans les 600 000€ et nous n'avons "que" 200 000€ d'apport... Une personne s'est déjà vue refuser le prêt pour cette écurie avec le même apport que nous.

Ma question est : Pensez-vous qu'il est possible de créer un dossier assez solide afin d'avoir une chance auprès des banques ? Est ce que le fait de proposer un type de pension recherché (graphique à l'appui avec plus de 1500 réponses) pourrait jouer en notre faveur ou bien clairement ça ne change rien pour eux ?

Merci à ceux qui m'aideront !

Édité par tatatatada le 20-09-2018 à 21h13

Lucie44300

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Convaincre une banque pour acheter une écurie
Posté le 21/09/2018 à 15h47

tatatatada tu peux tenter d'acheter la nouée verrière... Ça ne sera jamais pire que ce que c'est xD

Lenahaha

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Convaincre une banque pour acheter une écurie
Posté le 21/09/2018 à 15h52

As-tu fais un prévisionnel?
Bilan? Compte de résultat?
Tu connais ton seuil de rentabilité?
Tu t'es rapproché d'un CGA spé "écurie"?

Tu t'oriente sur quoi, une SARL, une EI, etc?
Qu'elle régime d'imposition?

Si tu veux réussir, faut monter un dossier béton. Et ne pas le faire mentir, on dit ça pour le bien de tes finances.

Pour te donner un exemple, un artisan avec un CA HT de 100000€, si il lui reste 25000€, c'est bien ... Faut compter un quart de ton CA HT en moyenne. Et l'artisan, il n'a pas un emprunt a 500000€ ...

Si tu n'y connais rien en compta, rapproche toi de ta CMA, ils organisent des stages de gestion/compta.
Je me demande même si ce n'est pas obligatoire quand on veut s'installer.

Édité par lenahaha le 21-09-2018 à 15h59



Sviet

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Convaincre une banque pour acheter une écurie
Posté le 21/09/2018 à 15h53

tatatatada Trois qui doivent toucher un salaire décent ? ça me parait bien compliqué. Si tu ne trouves pas ce type de pension à moins de 250 euros c'est peut-être qu'il y a une raison (et pas seulement parce que les gens sont des incapables ou des personnes malhonnêtes) non ? Une bonne prestation ça a un cout et ça se paye.

Et effectivement comme l'a dit Loupphoque il te manque pas mal de paramètres "du quotidien".

Myriamm

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Convaincre une banque pour acheter une écurie
Posté le 21/09/2018 à 15h57

Et soit bien réaliste sur la charge de travail de ce que tu proposes, gérer des couv et nourrir au pré ce n'est pas la même histoire qu'au boxe par exemple. Si tu te retrouves avec 100h de travail/semaine, c'est ingérable seule. Donc à voir combien de personnes peuvent en vivre

Expar

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Convaincre une banque pour acheter une écurie
Posté le 21/09/2018 à 16h14

tatatatada

La comptabilité, tu sauras la faire toi-même ?
Quand je dis comptabilité, ce n'est pas que faire les factures en bonne et due forme, ni qu'encaisser les chèques, c'est vraiment la tenir, savoir si tu dégages un bénéfice ou pas, si ta situation s'améliore d'année en année ou pas, et quand arrêter avant de te noyer totalement, si nécessaire.
Savoir gérer les déclarations d'impôt, le recouvrement (les impayés), etc.

Comme l'a déjà dit quelqu'un, voir ce qui est nécessaire comme approbation (et de quel organisme) pour accueillir du public (tes proprios et par ricochet, leur famille), en plus des assurances professionnelles.

A cela s'ajoutera le remboursement mensuel de l'emprunt.

La banque, elle, va s'intéresser à ta rentrée d'argent et le fait qu'elle récupèrera les sous. Donc ton graphique avec 1500 réponses, ça ne suffit pas, c'est juste une information sur la clientèle visée.
Mais ta clientèle, il en faut combien qui te confie leur cheval pour que tu commences à gagner de l'argent ?
Il faut qu'elle sache combien tu peux rembourser par mois et ce, dès le 1er mois, sans que tu ne mettes la clé sous la porte à la moindre dépenses non prévue, non assurée..

Comment gèreras-tu le turnover pour ne pas perdre de l'argent ? => exemple, j'ai eu une DP dans une pension où la gérante refuse d'imposer un préavis. Donc le proprio peut annoncer le soir précédent, son départ pour le lendemain matin, pour récupérer son carnet. Ca ne pose pas de problème logistique. Par contre, ça pose un problème financier, car le client sur liste d'attente, lui a un préavis d'un mois à respecter de son côté, avant de venir prendre la place libérée, donc un mois de manque à gagner. Idem, j'ai été dans une pension avec seulement 8 jours de préavis, même problème, avec juste une semaine de moins.
Quid du client qui s'en va en laissant une ardoise ?
Le coût de l'entretien ? Le tracteur à maintenir en état de marche (as-tu quelques connaissances mécaniques, ou ça sera garage systématique ?), son essence. Si tu veux barrer les sol, quid du coût de l'arrosage en eau en été pour la carrière, comme le manège, ou tu ne feras que l'un des 2 ? Les clôtures, ça sera très important, vu le type de pension proposé. Tenir compte que tu ne vas pas toujours avoir des chevaux/poneys hyper respectueux, comme tu gère si on t'amène un poney qui te casse la clôture quotidiennement ? L'électricité (et oui, manège qui permet de monter dans le noir, et mise en avant du "confort" du cavalier, donc lumière des installations à prendre en compte) Et l'hiver, comment gèreras-tu l'eau des chevaux, s'il gèle ?

Tu parles de pré, mais bon, si cheval à isoler, immobiliser pour raison de santé, quid du box, son prix pour le proprio pour que tu ne perdes pas non plus les sous ? (donc prix litière, le temps que tu vas passer à soigner) et selon le nombre de chevaux à avoir au pré pour gagner sa vie, il faut prévoir le nombre de box en conséquence...

Et voir tes obligations une fois que tu es pro, car comme particulier, un bout de tuyau raccordé au robinet, hop, tu as ta douche. Euh, dans toutes les écuries, j'ai toujours vu la douche des chevaux avec la partie métallique qui fait passer le tuyau au-dessous des chevaux et le truc coûte... dans les 5000 euros, je crois. On est loin du bout de tuyau et embouts divers pour 100 euros (en comptant laaaarge).

Selon le bien que tu achètes, il faut aussi que tu fasses la part du budget nécessaire à l'achat en lui-même, mais ensuite, penser à l'investissement nécessaire pour démarrer l'activité en elle-même. Là, tu parles d'installation et de surface de pré. Mais les clôtures sont déjà là et en bon état ? Idem, les abris, râteliers et abreuvoirs ? Ou tu dois réparer, acheter ça aussi ?

Tout ça, c'est à présenter à la banque et pour faire sérieux et solide, il faut que ça reste réaliste. Donc voir si ton seuil de rentabilité, au vu des dépenses (toutes les dépenses, impôt, TVA, assurances inclus). Et voir si le prix que tu penses proposer est réaliste ou s'il faut que tu proposes a minima les 250 euros/mois pour gagner ta vie (je ne parle pas encore de dégager 3 salaires...)

Desalpes

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Posté le 21/09/2018 à 16h17

L'écurie où est ma jument a 2 ans d'existence.
Montée (et financée) avec dossier "béton", le diplôme qui va bien, etc.
La gérante (statut agricole) a du acheter les terres (aide avec la dotation jeune agri - DJA), avait un petit apport, a beaucoup emprunté, elle rembourse un truc comme 3000 ou 3500 euros par mois...).
Son compagnon a un boulot à l'extérieur mais il est déclaré comme "conjoint sur l'exploitation".
Elle se sort un revenu correct, si bien que son chéri va démissionner de son boulot de mécano (en station de ski, salarié à l'année) pour être officiellement également sur l'écurie.
Pensions à 280 ou 300 euros, grosso modo (200 sans les installations, mais je crois bien que je suis la seule à payer ce tarif, ma jument est retraitée), et une bonne vingtaine de chevaux, 22 à 25.
Son mec vient l'aider tous les soirs après le boulot, des fois le matin aussi, et tous ses jours de congés. Ils ne sont donc que 2 (bientôt un apprenti, je crois).
Projet très bien conçu, pour optimiser et faciliter le travail (abreuvoirs automatiques dans les paddocks, une dizaines de box faciles à nettoyer parce que les cloisons coulissent, dans le couloir du manège couvert, système anti-gel parce que c'est la montagne, râteliers, et filets pour foin à volonté, ....).

La gérante se débrouille très bien et arrive même à garder du temps pour monter son cheval et faire des concours - c'était une condition), mais.... ils ont du partir 3 WE en 2 ans, et viennent pour la première fois, de s'offrir 4 jours de vacances en se faisant remplacer
Tout ça pour dire que ça ne s'improvise pas et qu'il ne faut pas avoir peur de bosser...

Mais c'est possible, bon courage !

Lenahaha

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Posté le 21/09/2018 à 16h19

Je vais en rajouter une couche parce que j'aime que les jeunes se lancent, il n'y a pas d'age pour commencer.
Mais ce n'est pas une raison pour les envoyer aux casses-pipes.

On va partir sur une pension a 200€/mois. Ça fait 166€ HT/mois.
Pour 20 chevaux: 166*20*12= 39840€ de produits HT.
A vue de nez, il faut 50 ans pour rembourser ton emprunt ... Et toi, tu survie et tu ne te dégages pas un SMIC.

Édité par lenahaha le 21-09-2018 à 16h23



Fresnedilla

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Posté le 21/09/2018 à 16h31

tatatatada
Je parlais de prendre une structure en location. Voir comment tu te debrouilles et savoir que tu as la petite réserve de ta maman derrière en cas de coup dur.

Tous les très bons conseils qui te sont donnés c'est dans le but que tu ne fasses pas faillite avec un endettement outre mesure qui hypothèqueras ta vie pour toujours.

Corleone

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Posté le 21/09/2018 à 17h41


Citation :
Vous êtes beaucoup à me répondre qu'on ne vit pas d'une pension pourtant d'après mes calculs ça ne me semble pas si invivable.

Les proprio de pensions qui tirent le diable par la queue en fin de mois doivent alors être très mauvais gérants

Le hic, c'est que comme l'a dit Lenahaha, il faut au moins 25-30 chevaux pour être rentable et gagner ta vie. Or, les 30 chevaux ne se trouvent pas sous le sabot de ton propre cheval. Il va te falloir du temps pour convaincre alors que tu n'as aucune clientèle de base, ou de potentiels clients. En attendant d'être rentable, il faut des fonds. Et le remboursement du prêt, lui, n'attend pas que tu sois rentable.


Citation :
J'ai compté le foin (à volonté l'hiver), la paille pour les box, les grains, l'eau (même si il y a souvent des puits), l'électricité et les taxes en grossissant le tout. Je n'ai pas compté d'éventuelles assurances qu'il faut prendre j'imagine. A part ça, qu'ai-je oublié ?
Pour avoir 5 chevaux chez moi je sais ce que ça me coute au quotidien et ce n'est pas horrible... Bien sûr moi je n'ai que des prés, je n'ai pas d'infrastructures à entretenir.


Tes calculs pour combien de chevaux ? Avec quel coût par mois ?

Il faut ajouter aussi les cotisations sociales, autres que le RSI.

Ça n'est pas horrible, mais tu dis que tu n'as pas d'infrastructures et qu'ils sont au pré.
Ta pension va compter des box si j'ai bien compris. Tu as pensé aux abreuvoirs en panne ou à remplacer ? Aux portes cassées à refaire ? À l'électricité ?
Tu vas faire les corvées seule à la main ou tu as compté le coût d'un tracteur /quad avec remorque ? Et l'essence, les réparations, tu y as pensé ?
Et si tu n'es pas seule, tu as pensé à un salarié ou tu pendra des stagiaires non rémunérés, ou tu préférera faire les boxes, les reparations de clôtures, les corvées, les changements de couvertures, etc...seule ?


Bref, des coûts innombrables. Il te faut en plus un parachute en cas de gros pépin.

Le tout en te rappelant que tu n'aura peut-être pas suffisamment de clients de suite.

Corleone

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Posté le 21/09/2018 à 17h58


tatatatada a écrit le 20/09/2018 à 21h11:

Vie en troupeau dans de grands prés, roulement pour avoir toujours de l'herbe, foin à volonté l'hiver avec manèges, grande carrière, attaches à l'abri, rond de longe, de bons chemins de balade...
Et quelques pensions au box sortie du matin au soir en troupeau dans un grand pré avec de l'herbe. Soins des chevaux et gestion des couvertures sans supplément pour les deux types de pension.

Bref une pension qui respecte les besoins du cheval sans pour autant être dépourvue d'infrastructures.



Pour 250€ par mois, ça n'existe pas, car le confort se paye, et s'il se paye, c'est qu'il y a une raison.
J'ai un peu l'impression que tu rêves et que tu penses que si de telles infrastructures sont au-delà de 250€ par mois, c'est parce que les gérants se font du beurre sur le dos des clients.

Mais c'est ça le but: gagner de l'argent. Si tu dépenses 3000€ par mois et que tu en gagnes 3500€, tu ne pourras pas survivre, il faut que tu en gagnes bien plus.


Autre chose: quelle expérience avez-vous, tous les 3, et quels âges ? Tu as une expérience professionnelle significative ?
Car si je cherche une pension fiable, je ne me dirigerais pas naturellement vers une nouvelle pension gérée par une "jeunette" de 20ans. Je doutera de son expérience suffisante et ne serais pas forcément rassurée.

Avoir une telle activité à 20ans, c'est du boulot.

Je rejoins le conseil qui est de te faire la main dans une structure existante. Ne serait-ce que pour te faire un nom, des contacts et relations, des potentiels clients... Et tu gagnera en expérience et maturite professionnelle.

Allison44

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Posté le 21/09/2018 à 19h05

corleone j'étais dans une pension pré avec manège immense, carrière immense, rond d'havi court, piste de galop, 6 hectares de pré pour 6 chevaux avec rotation régulière, stalles de pansage, douche... Bref, le top du top, pour 150 euros par mois.
J'en ai fait une autre à 180 euros par mois avec grande carrière, manège correct, rond de longe (le seul hic était le surpaturage, d'où mon départ).
Bref, si, ces pensions existent, ça dépend des régions.

Lenahaha

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Posté le 21/09/2018 à 19h29

allison44

6*150=900€
Meme en ayant hérité, je ne vois pas comment on peut vivre en rentrant 900€/mois.
Ou alors j'ai mal compris.

Allison44

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Posté le 21/09/2018 à 19h30

lenahaha y'avait pas que 6 chevaux ^^
Mais pour les pensions près, c'était ça.
De mémoire : 30 chevaux au box, 20 au pré.

Alpine40

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Posté le 21/09/2018 à 19h37

Tout est une question de dimensions d'exploitation aussi
tu peux t'en sortir autant avec 10 ha et 10 chevaux et 50 ha et 50 chevaux

Lenahaha

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Posté le 21/09/2018 à 19h51

allison44

Effectivement, ça semble beaucoup plus viable.
De toute façon, il n'y a pas de miracle, une pension pré "correct", ça coûte cher, bien plus cher que d'entasser des chevaux dans des boxes. Ce sont les pensions boxes qui rapportent.
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