Achat logement PàP : compromis signé !

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Tagada29

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Achat logement PàP : compromis signé !
Posté le 17/02/2021 à 14h54

Bonjour toutes et tous,

Je suis actuellement en pleine recherche de mon futur logement.
Mes critères sont : appartement, autour de 35m2, moins de 175000€, banlieue bien à l'ouest de Paris dans une ville avec un petit côté campagne, et 2 lignes de RER. Autant dire que c'est une vraie galère !

Mes recherches ont commencé en Novembre dernier, j'ai fait que 2 visites pour le moment qui se sont avérées décevantes.

Ce samedi, je visite un autre appartement qui semble très prometteur, premier coup de cœur depuis le début de mes recherches !

Sauf que, c'est un particulier qui vend le logement, pas une agence. Et ça me fait bizarre.

Est-ce que certains ou certaines d'entre vous ont procédé à un achat immobilier via un particulier ? Est-ce que ça s'est bien passé ? Des problèmes particuliers ou des points de vigilance à avoir ?

Est-ce que je cours au massacre ?

Si je pars sur un achat, j'insisterais pour passer par un notaire (à ma charge). ça c'est non négociable pour moi. Concernant la partie prêt, je passe par un courtier.

Merci d'avance!

Page 2: visite appartement 35m2 avec terrasse - non concluante à cause des gros rafraîchissements à faire et du prix pas aligné
Page 3: visite appartement 47m2 avec loggia - trop cher pour les rénovations à faire
Page 4: visite appartement 45m2 avec terrasse - non concluante
Page 4: visite appartement 33m2 loi carrez / 41m2 au sol COUP DE COEUR
Page 5: offre d'achat!!
Page 5: offre acceptée, c'est partiiiiiii
Page 6: compromis signé !

Édité par tagada29 le 05-04-2021 à 20h24

Stphe

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Achat logement PàP : compromis signé !
Posté le 22/02/2021 à 11h40

A 165000 et 10000 (qui est déjà un beau budget rénovation), tu rentres dans ton budget...
Tout le monde souhaite faire une plus value a la revente mais dans le calcul personne ne tient compte du coût de la location...
Je ne connais pas la région parisienne mais je vois mal les prix se "petaient" la tronche...
Actuellement les banques prêtent encore mais jusqu'a quand avec la crise?
Tu peux proposer 162500 pour couper la poire en 2 et ça se rapproche de ton budget "max" négociation...

Zenliberty

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Posté le 22/02/2021 à 13h19

Ca ne fait qu'une semaine de mise en vente, je comprends que la proprio souhaite attendre pour voir si elle vend au prix !

Reste attentive à l'annonce, et relance là dans 3 semaines si l'annonce est toujours active, puis encore par la suite.

Continue en parallèle tes recherches, mais si ce logement doit être pour toi, il le sera

Tagada29

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Posté le 22/02/2021 à 15h45

Je vais essayer de répondre un peu à tout le monde!

Alors cet appartement ne m'est pas tout à fait sorti de la tête car je l'aime vraiment bien, mais en effet commencer des négociations alors que le bien est en vente depuis 10 jours (l'annonce date du 10/02) c'est un peu précipité pour le vendeur, ce que je comprends.

zenliberty tu as raison, si d'ici 3 semaines / un mois il est toujours sur le marché, je retournerais prendre la température auprès de proprio!

stphe je vois tout à fait ce que tu veux dire, mais on est sur un prix au m2 au dessus du marché pour cette ville (qui est à 30km de paris environ) - la vendeuse ne souhaite vraiment pas descendre en dessous de 165k pour le moment
A la base je m'étais dis "pourquoi pas" même au prix fort, car je pensais trouver un appart clés en main avec pas plus qu'un coup de peinture à mettre au maximum. Je pensais pas du tout qu'il fallait créer une cuisine, reprendre toutes les tapisseries et un plafond, et faire un bon rafraichissement de la salle de bain.
Je suis prête à faire ce type de travaux, mais il faut que le prix d'achat soit en conséquence pour moi

marisal félicitations! Poissy faisait également partie de mes premières villes de recherches, mais mon budget était un peu trop juste. J'aurais pu avoir au max dans les 25m2, ce qui fait trop peu pour moi.

En attendant je continue mes recherches ! normalement j'ai une autre visite cette fin de semaine.
Cette fois-ci le bien est dans une agence.

L'appartement a beaucoup de qualités (enfin sur le papier, je vais commencer à sérieusement me méfier ), il est au calme dans un parc, mais c'est un bon gros bâtiment des années 70s donc j'ai un peu peur pour l'isolation phonique et acoustique. J'ai toujours habiter dans de l'ancien sans problème, mais c'est la première fois pour un bâtiment de cette époque.
Quand j'ai dit à ma mère que le bâtiment était moche, elle m'a platement répondu que ça je ne le verrai pas une fois dans mon appartement. Le pragmatisme est de famille

L'agent immobilier doit se renseigner et me rappeler dans l'après-midi

Mandy31

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Posté le 22/02/2021 à 17h24

Je ne sais pas si ça a été dit avant mais comme tu achètes un appartement de 2012, bientôt il y aura la fin de la décennale et aussi peut-être les premiers gros travaux comme repeindre la façade et réparer des fissures, essaie de voir si tu peux récupérer le CR de la dernière AG de copropriété pour voir ce qui a été voté et ce qui est prévu et/ou reporté et surtout quand est prévue la prochaine AG, car ce qui est voté avant que tu n'entres dans l'appartement est à la charge de l'ancien propriétaire, alors que si l'AG est juste après que tu aies les clés c'est à ta charge.

Et aux niveaux charges il faut voir à combien ça se monte par mois ou trimestre.

Mandy31

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Posté le 22/02/2021 à 17h42

Après pour répondre au sujet, mon ancien appart nous l'avions acheté à un particulier (car coup de coeur pour l'appart sur les photos et elle le vendait en direct) et nous l'avons revendu via une agence car pas le temps et l'envie de m'occuper de la vente. C'était suite à la séparation avec monsieur, c'était lui qui partait du coup je lui ai dit "tu te débrouilles pour vendre l'appart" en plus c'était le plus pointilleux sur le prix donc je ne voulais pas avoir à le gérer

Et donc oui nous sommes passés par un notaire pour l'achat ET pour la vente.

Grignotte37

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Posté le 07/03/2021 à 08h34

As tu finalement fait une seconde visite ? Ou te laisses tu encore un peu de temps avant de relancer la personne [si l'appartement est toujours en vente]?

Tagada29

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Posté le 08/03/2021 à 20h50

Hello grignotte37 !

Pour le moment je n'ai pas relancé, car j'ai vu que la vendeuse avait reposté une annonce, toujours au même prix...

Le bon point pour moi étant qu'elle n'a toujours pas d'acheteur, le mauvais qu'elle ne souhaite toujours pas baisser. Je continue à avoir l'oeil dessus.

Sinon il y a 10 jours j'ai visité un autre logement, assez différent de ce que je visais normalement.
L'appart est situé dans un grand parc avec des arbres, un petit lac... Mais c'est une barre immeuble type années 60.
Pas mon truc on va dire.
Par contre sur photo et visite virtuelle il fait grand, lumineux, et avec une vue dégagée.
Il y a des bons travaux de rafraîchissements à faire : la cuisine a l'air d'avoir 50 ans, tout l'appart est carrelé avec un carrelage vraiment moche et froid, la salle d'eau est malheureusement assortie à la cuisine, les murs sont en vieux crépis bas de gamme.

Mais vu que l'appart rentrait très largement dans mon budget, j'avais une belle enveloppe travaux si besoin.
N'y connaissant rien en travaux, et l'agent immobilier essayant de tout me vendre (étant une jeune femme sans trop de connaissance, je dois être un excellent pigeon), je me suis tournée vers trois entreprises de rénovation différentes pour avoir une fourchette budgétaire.

J'ai bien fait, les 3 m'ont donné entre 2x et 3x ce que j'avais estimé par moi-même ! Mais ça rentrait toujours dans mon budget donc pourquoi pas.

La veille de la visite, j'ai commencé à analyser tous les biens en vente dans le quartier et la résidence en question. J'en ai trouvé une quinzaine. Et là, douche froide.

L'appart que je vais visiter est plus cher de 400€ par m2 que les autres biens. Pourtant, certains de ces autres appart sont dans un état impeccable, sans cuisine à refaire ou murs à repeindre (après je concède que ce sont des appart 3 ou 4 chambres, donc pas le même type de produit). Je continue à creuser, et ne trouve rien d'autre d'aussi cher et de loin...

Je ne me décourage pas totalement, et me rend à la visite du lendemain.
Très bonne surprise : le parc est vraiment joli, la résidence moins vilaine que sur photo. Les parties communes sont propres même si vieillottes, le climat de la copropriété semble vraiment calme et familial.

L'appart en lui même fait très propre, plutôt bien agencé compte tenu de son âge. Les murs du salon on été refaits. Mais de façon globale, le logement est vieillot et pas qu'un peu.
Je remarque au passage que l'horrible crépis est présent dans quasi toutes les pièces hors salon, et les sociétés de rénovation m'ont prévenues que ça allait me couter fort cher par m2 de faire disparaitre cette chose là.
Il y a une très jolie loggia, mais je vois des traces d"humidité au plafond. Par contre, elle serait idéale pour mon chat ! Il pourrait avoir un génial arbre à chat avec une vue de luxe.
J'en ressort en me disant qu'il y a vraiment un fort potentiel, j'ai bien apprécié la visite.

S'en suit une discussion avec l'agent immobilier, qui essaye de m'entuber sans aucune discrétion quand je lui annonce quelques unes de mes craintes (cuisine et SDB à refaire, état du plafond, électricité non révisée depuis des décennies visiblement...).
Il a commencé à se calmer (et même à bouder!!) quand je lui ai révélé mes recherches, mes 3 devis d'entreprises, et mes 4 pages d'études sur les prix dans ce quartier précis.
Il savait plus quoi répondre, à commencé à baragouiner que le prix au m2 n'était pas un bon indicateur etc
C'était gênant, il s'accrochait aux branches.

Je lui ai dit que j'était très intéressée, mais à un prix en dessous de 10 000€. Et même avec ce prix, l'appart reste fort au dessus du prix au m2 des autres produits du quartier.

Il a fini par m'avouer le prix plancher du vendeur - encore très au dessus de la valeur du bien, et à demi-mots qu'il savait que l'appart était (trop) cher. Le proprio actuel veut acheter avec sa nouvelle conjointe, je suppose qu'il a fixé la valeur de l'appart en fonction de l'apport dont il a besoin plutôt que de la valeur réelle de son logement.

Bref, idem, pour celui ci j'attends aussi que ça baisse. Cela fait plus de 6 mois que l'appart est en vente, je suppose que le proprio va bien se rendre compte du problème à un moment

Zenliberty

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Posté le 08/03/2021 à 22h19

tagada29 puisqu'il y a d'autres logements dans cette copropriété, et que ça semble dans ton budget, pourquoi ne pas en visiter d'autres ?

Pour ton étude de prix de vente, pense aussi à aller voir sur ton espace personnel des impôts : il y a une page où on peut consulter les transactions immobilières. C'est comme ça que j'avais négocié le prix de mon dernier appart ;)

Tagada29

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Posté le 09/03/2021 à 09h44

zenliberty

J'aurai jamais pensé à aller voir sur les impôts! Je vais regarder dès que possible, merci beaucoup pour les conseil.

Malheureusement, tous les autres appart en vente dans la copro sont des trop grands appart type famille
Du coup au niveau de la part de charges, je vais prendre vraiment trop cher

Je me suis programmée une alerte afin d'être informée si un moins de 50m2 sortait.

Mandy31

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Posté le 09/03/2021 à 13h33

tagada29
Attention si tu compares au m2... souvent les petites surfaces sont plus chères que des T3 ou T4 car ce sont des biens qui partent rapidement et qu'il faut un budget plus conséquent pour pourvoir acheter une plus grande surface et aussi plus de charges de copropriété et de coûts d'entretien (électricité, eau etc)

Tagada29

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Posté le 09/03/2021 à 16h09

mandy31

Merci pour ton retour!

Oui j'ai bien pris cela en compte, et le prix que j'ai proposé est adapté en fonction

Avec 10k de moins, le prix du m2 (47m2 pour l'appart que j'ai en vue) reste bien bien au dessus de ceux des autres logements en vente dans la résidence (60 à 70m2)

Grignotte37

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Posté le 09/03/2021 à 19h27

Elle relance son annonce pour le premier appartement sans modifier son tarif mais ça me paraît logique vu le délai depuis la mise en ligne. Tout dépend après aussi la rapidité à laquelle on souhaite vendre. Mais ça reste une piste de négociation donc...
Pour le deuxième appartement, tu es pas tombé sur un bon agent immobilier..... Tant mieux que tu es demande des informations avant. Et en terme d'isolation tu sais comment est cet immeuble. Et les traces d'humidité ne sont pas toujours bon signe....
Te renseignes tu également sur les taxes foncière ? Car d'un lieu à l'autre ça peut sacrément augmenter les frais à l'année.... J'habitais un village ou la taxe d'habitation était 4 fois moins importantes de la ville qu'elle jouxtait....

Pour voir le prix de vente de certains bien immobilier ou terrain tu as ce site également: https://app.dvf.etalab.gouv.fr

Tagada29

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Posté le 09/03/2021 à 21h45

grignotte37

Vu tous les retours que j'ai eu sur des agents immobiliers, je m'attendais pas à tomber sur quelqu'un d'incroyable.

Mais là quand même, je m'attendais pas à ça...

Yes, je me renseigne bien sur la taxe foncière

Merciiii pour ton site !!

Je viens d'aller voir par curiosité, et je suis sûre à 99% d'avoir trouvé la ligné concernant le logement en question. Bonne date d'achat (le père du proprio que nous faisait la visite avait lâché l'info), bon numéro de rue, surface identique au cm près.
Et ben il l'aurait acheté en Juillet 2018 à 118000 euros (n'a fait aucun travaux à part rafraîchir le salon), et essaye de le revendre depuis mi 2020 à 138000...

Cela me conforte dans ma décision

Elysi

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Posté le 10/03/2021 à 03h04

tagada29 Hello !
Je rebondis rapidement sur quelques points (je suis en pleins partiels, je passerai dans les prochains jours pour mieux développer au besoin !).

Déjà l’agent immobilier qui te dit que les prix du marché c’est de la m*rde tu pourras lui dire de ma part que c’est vraiment le dernier trou de la flûte ! C’est sur ces fourchettes que tous les agents se basent (et même les experts immobiliers pour expertiser les biens de Westfield ou le patrimoine des SCPI/OPCI). Le site data.gouv qui t’a été donné plus haut est très fiable ! Les estimations du site meilleurs agents le sont aussi globalement, selon l’indice de confiance accordé au quartier qui t’intéresse.

Sinon pour l’appart qui passe de 118 à 138, il essaye d’amortir les frais de notaire, frais de déménagement et éventuelles sommes déboursées à la copro (travaux parties communes ou autres). Jusque là rien de dingue, la question qui se pose surtout c’est pourquoi part-il a si court terme ? Il y a sûrement baleine sous gravillon. Surtout qu’une personne qui n’arrange même pas le bien c’est rarement bon signe, c’est que dès le début elle ne s’y sentait pas assez bien pour s’y projeter dans la durée (avec plein d’exceptions comme toujours, simple généralité). En bref, bien souvent faut pas s’arrêter à « mais pourquoi il revend à ce prix, il est dingue », mais plutôt à « qui achèterait pour repartir deux années après ? ». Pas fin calculateur le monsieur, meilleur moyen pour perdre de l’argent et c’est bien pour ça qu’il tente tant bien que mal de rentrer dans ses frais. Bon si c’est un vieux monsieur qui part pour problèmes divers, un actif qui est muté ou autre profil qui ne pouvait pas prévoir une telle mobilité my bad, mais faut ouvrir grand les yeux !

En ce qui concerne les années 60-70 : pour ma part, j’oublierais. En terme d’isolation phonique, thermique et acoustique c’est souvent catastrophique et quasiment impossible à réellement isoler (sur le plan acoustique du moins), étant donné que les matériaux employés lors de la construction sont extrêmement rigides (béton coulé bien souvent). A part faire une « boîte dans la boîte » comme certains acousticiens m’en ont déjà parlé (on avait eu le soucis sur un immeuble de 95), y’a pas grand chose à faire (plaquer les murs ne change rien), et ça coûte un bras. Surtout que les agents ont le don incroyable soit de faire visiter le logement à des horaires où tout semble parfaitement calme, soit de ne pas s’arrêter de parler pour que tu n’entendes pas les nuisances. Mais une fois dedans selon ta sensibilité ça peut devenir invivable. A la limite les années 20 sont plus fiables en terme de construction !
Toujours concernant les années 60-70, ça se revend difficilement. Me concernant (et c’est la même chose pour pas mal de monde dans mon entourage), tu me dis 60-70 je ne me déplace même pas pour visiter ! Quand on achète, surtout aussi jeune, il faut à mon sens tabler sur une possible plus-value et mettre toutes les cartes de ce côté dans ce sens (donc encore une fois du plus ancien que tu rénoverais toi même à ton goût avec des prestations sympa ne serait pas plus mal selon moi). C’est sûrement pour ça, outre le prix élevé de ces biens, qu’ils sont toujours là au bout de six mois dans un secteur pourtant assez tendu...

Enfin, du point de vue des charges, dans les années 60-70 ça peut vite monter avec des immeubles qui arrivent en ce moment en pleine période de réfection + gardien + souvent implantés sur de beaux espaces verts, ce qui est top mais représente un gros budget d’entretien pour la copro.

Bon après je peux sembler assez catégorique mais j’ai bien conscience que dans certains secteurs (nord 78 notamment...) les immeubles de ces années quadrillent littéralement le territoire et qu’il est bien difficile de les éviter. Par ailleurs, on peut également rencontrer des problèmes avec les autres générations (même la RT 2012 qui n’est pas non plus à prendre pour argent comptant malheureusement, du moins pas sur le plan du confort acoustique), mais l’idée est de mettre toutes les chances de son côté !

Ensuite rapidement sur le point de l’achat de particulier à particulier. C’est parfaitement possible et pas bien plus risqué selon moi (combien d’agents immobiliers et notaires laissent passer ou font des boulettes phénoménales...), il faut juste être extrêmement regardant et attentif sur les diagnostics, la désignation des lots, la situation financière de l’immeuble et la liste du mobilier notamment (déjà vu un vendeur embarquer ses plaques de cuisson, oui oui, et le pire est que la jurisprudence est assez timide sur ces sujets, mieux vaut tout bien écrire ) et surtout sur les conditions suspensives s’il y en a (obtention d’un prêt pour toi par exemple) ! Pour ça, il est nécessaire de rédiger une promesse synallagmatique (=compromis de vente) très claire et que tu prends bien le temps de relire/corriger/faire relire au besoin.

Sans avoir tout lu c’est ce qui me vient à l’esprit, si tu as besoin de plus d’infos n’hésite pas à me répondre ici ou à m’envoyer un dm ! Je te donnerai un coup de main avec plaisir, je suis aussi en idf et suis en double cursus école de commerce parcours immobilier/droit en fac, et ayant eu l’occasion de croiser un peu tous les cas de figure que ce soit dans mon alternance ou à titre personnel lors des opérations immobilières de la famille, je commence à connaître le bazar que ça peut être ! (le dernier «bazar » en date c’était un lotissement réputé rétrocédé à la mairie mais qui au final ne l’était pas, avec pleeeein de frais cachés, un b-o-n-h-e-u-r )

En tout cas tu as mille fois raison de bien te renseigner et d’embarrasser les agents immobiliers peu scrupuleux, y’en a vraiment qui ont eu leur carte pro dans une pochette surprise, ils décrédibilisent complètement la profession.

Bref excuse mes tournures de phrases hasardeuses et possibles fautes, je manque cruellement de sommeil !

Lote10

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Posté le 10/03/2021 à 07h46

J'interviens juste par rapport au site du gouvernement..
Les prix ont évolués depuis 3 ans donc c'est normal que les prix ne soit plus pareil.

Par exemple dans ma ville il y a une forte demande et très peu de bien donc forcément ma maison a était estimé beaucoup plus chère que ce qu'on a acheté..

Et idem je ne comprends pas car pr ma maison le prix et le nombre de m2 ne correspond pas du tout à la réalité (on a acheté en 2018..)
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