Achat logement PàP : compromis signé !

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Tagada29

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Achat logement PàP : compromis signé !
Posté le 17/02/2021 à 14h54

Bonjour toutes et tous,

Je suis actuellement en pleine recherche de mon futur logement.
Mes critères sont : appartement, autour de 35m2, moins de 175000€, banlieue bien à l'ouest de Paris dans une ville avec un petit côté campagne, et 2 lignes de RER. Autant dire que c'est une vraie galère !

Mes recherches ont commencé en Novembre dernier, j'ai fait que 2 visites pour le moment qui se sont avérées décevantes.

Ce samedi, je visite un autre appartement qui semble très prometteur, premier coup de cœur depuis le début de mes recherches !

Sauf que, c'est un particulier qui vend le logement, pas une agence. Et ça me fait bizarre.

Est-ce que certains ou certaines d'entre vous ont procédé à un achat immobilier via un particulier ? Est-ce que ça s'est bien passé ? Des problèmes particuliers ou des points de vigilance à avoir ?

Est-ce que je cours au massacre ?

Si je pars sur un achat, j'insisterais pour passer par un notaire (à ma charge). ça c'est non négociable pour moi. Concernant la partie prêt, je passe par un courtier.

Merci d'avance!

Page 2: visite appartement 35m2 avec terrasse - non concluante à cause des gros rafraîchissements à faire et du prix pas aligné
Page 3: visite appartement 47m2 avec loggia - trop cher pour les rénovations à faire
Page 4: visite appartement 45m2 avec terrasse - non concluante
Page 4: visite appartement 33m2 loi carrez / 41m2 au sol COUP DE COEUR
Page 5: offre d'achat!!
Page 5: offre acceptée, c'est partiiiiiii
Page 6: compromis signé !

Édité par tagada29 le 05-04-2021 à 20h24

Stphe

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Achat logement PàP : compromis signé !
Posté le 10/03/2021 à 10h07

elysi ton propos est assez catégorique et pas fortement juste.
On peut acheter seul ou a 2 et en 2ans il peut se passer plein de choses.
Mon conjoint a acheté avec son ex en 2015 une ferme qu'il a retapé, revendu en 2018 suite séparation plus value de 85000euros. Il a ensuite acheté en mi 2019 une maison en ruine a 50000 où il a tout refait pour y faire sa vie et on s'est rencontré pendant le début des travaux, on part sur un autre projet donc vente début 2021 (soit moins de 2ans) a 203000euros (plus élevé que le prix de vente mis en annonce mais ça s'est bousculé). Et enfin, moi achat fin 2017 avec mon ex a 240000euros, 50 de travaux et vente en 2020 a 360000.
20000 au dessus de l'achat pour amortir les frais de notaire et qqes travaux ce n'est ni deconnant ni forcément sujet a soupçon...

tagada29 je ne comprends pas pourquoi tu ne fais pas une offre au prix qui te paraît juste. Au pire c'est refusé, au mieux tout le monde est content :)

Grignotte37

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Posté le 10/03/2021 à 10h28

Il y a de nombreuses raisons qui font qu'on peut revendre rapidement, tu en donnes bien des exemples stphe. Il n'en reste pas moins que dans l'évolution des prix que tu évoques de nombreux changements ont été effectué... Dans le cas de l'appartement dont parle tagada aucun travaux de réaménagement n'a été semble-t-il réalisé alors qu'un rafraîchissement serait bien nécessaire....alors, ça peut aussi venir d'un soucis financier que de nombreuses autres choses mais, creuser de ce côté là n'est pas non plus stupide. En tout cas évoqué la raison de la vente avec le vendeur ne me paraît pas déconnant. Sans rentrer dans tous les détails bien évidemment.
lote10 Le prix de l'immobilier fluctue effectivement, à voir comment il a évolué pour la ville concernée, mais au vu des recherches de tagada le bien est au dessus du marché....et pour le site, est-ce bien ta transaction qui est inscrite ? Certaines transactions ne sont pas inscrite ou ne sont pas à jour, mais ça permet tout de même d'avoir des renseignements et de regarder dans un rayon proche de ce qu'on souhaite acheter sur des dates récentes comment sont les transactions.....

Elysi

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Achat logement PàP : compromis signé !
Posté le 10/03/2021 à 11h21

stphe Certes plus value, mais justement le dénominateur commun c’est les travaux, ce qui la rend parfaitement normale ! Et 20 000 au bout de deux ans je ne trouve ça ni deconnant ni sujet à soupçons hein Juste quelqu’un de normal avec deux bras et deux jambes qui veut rentrer dans ses frais comme il peut et il a bien raison, surtout en revendant si vite, faut bien (mais ça le met peut être bien au dessus du prix du marché, up to see, ils ont peut être évolué, j’ai pas fait attention à la ville précise !).
Ce qui est selon moi sujet à interrogations c’est plus le « en revendant si vite » et au final, dans réellement faire de travaux si j’ai bien compris, donc de base son but c’était pas de tirer des bénéfices à la revente.

Je ne sais pas où tu as acheté dans ta vie (maisons j’ai l’impression ?), mais je parle du marché parisien en appart (peut s’adapter au marché lyonnais d’ailleurs, assez tendu et blindé de problèmes bien spécifiques aussi), où les problèmes sont malheureusement légion, surtout en immeuble.
Parce que du coup il a malheureusement mal calculé son coup le monsieur pour mettre plus de six mois à vendre...

On a aussi fait des plus value à trois chiffres en deux ans et demi en rénovant sur des secteurs très tendus en trouvant «la bonne affaire » (et on a jamais mis plus de deux semaines à trouver acquéreur comme c’était des métropoles). Mais franchement sur des biens à ce prix là et dans ces années/non rénové avec volonté de plus value venant du propriétaire vendeur, une telle mobilité doit selon moi poser question. L’idée n’est pas de se dire « c’est de la m* à 100% » mais plutôt « bon on va éviter de se faire avoir », parce que placer tout ou partie son argent dans un problème, disons le, ça craint.

Donc hors volonté de faire une plus value/marchand de bien, revendre au bout de deux ans mérite interrogations (j’ai visité des centaines de bien que ce soit sur toute l’idf dont Paris, Lyon et sa région, le sud, la Normandie...une revente à court terme, dans 9 cas sur 10, cachait un problème). Et une fois de plus, je ferais encore plus attention à ça dans cette typologie de bien ! Combien de personnes vendent parce qu’elles en ont marre d’entendre leur voisin se-pi dans leur immeuble des années 60 Et y’en a d’autres qui sont super contents de ces immeubles (certains sont plutôt pas mal isolés d’ailleurs, on peut avoir de la chance ), et encore d’autres qui vivent dans le bruit, le froid, l’humidité où qu’en sais-je mais s’en fichent complet !

Après je le dis, il y a toujours l’exception ! C’est bien pour ça qu’il faut demander et voir si la personne donne une réponse naturelle/cohérente et visiter le bien plusieurs fois à des horaires différents pour se faire une idée la plus juste possible.

Mais perso je ne conseillerai jamais à un primo accédant d’acheter dans ces années qui plus est avec revente rapide du vendeur, pour moi ça revient à immobiliser son capital dans un bien pas forcément net ni facile à revendre (et encore une fois, on peut se faire avoir partout, l’histoire c’est juste d’aller au plus safe !)

Mea culpa si je semble extrême, mais depuis que je suis gamine j’aide ma mère à acheter, vendre et louer des biens + pierre papier et j’en ai vu de toutes les couleurs dans l’immobilier, les seules fois où on ne s’est pas méfiées = problèmes. Les autres fois bizarrement c’était les meilleures opérations ever ! Alors oui, quand je visite ou prends des renseignements je pose toujours les questions qui embêtent vendeurs et agents mais ça a évité bien des déconvenues à ma mère derrière... « Faire confiance » marche vraiment pas dans ce milieu à mon sens, les sommes en jeu sont trop importantes et les professionnels pas toujours assez pro côté acquéreur.

——

Par contre comme le dit lote10 c’est pas tant le bien qui t’intéresse qu’il faut chercher comme référence mais plutôt des biens qui se sont vendus cette année dans le même secteur, ça te donne un prix plus proche du marché actuel (le soucis avec ce site reste que tu ne connais pas l’état du bien que tu prends en référentiel ni l’étage, ce qui peut pas mal jouer dans le prix de vente). Et faut comparer ces biens avec le prix/m2 actuel que tu peux voir sur les sites type meilleurs agents + biens comparables actuellement en vente.

Édité par elysi le 10-03-2021 à 11h25



Tagada29

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Posté le 10/03/2021 à 18h23

elysi merci pour ton retour très complet !

C'est exactement ça, la résidence est en béton coulée.

Concernant la raison de la vente si rapide (2 ans à peine), ça correspond globalement à ce que vous avez dit grignotte37 et stphe

Il a acheté l'appartement en "jeune célibataire" (propos de son père qui nous faisait la visite et était assez bavard) mais s'est trouvé une compagne juste après.
Et cette femme a déjà un enfant, donc un deux pièces pour trois personnes c'est galère. Il a besoin de vendre cet appart, afin d'acheter en tant que couple.
Je suppose que c'est pour cela qu'il est inflexible sur le prix, il doit avoir besoin d'un apport pour une maison ou un plus grand appart.

(après c'est ce qu'il veut bien me raconter, Papi a peut-être zappé de me parler du voisin teuffeur du dessus)

Enfin je veux bien être sympa, je suis tout à fait ravie qu'il ait trouvé quelqu'un si vite ce vendeur, mais c'est pas à moi de payer son déménagement, ses frais de notaire et j'en passe

S'il avait refait la SDB, la cuisine, le crépis dégueu, pourquoi pas. Mais à part le salon il a touché à rien.

Si on compte 24 mois d'occupation et les 20 000 euros de plus depuis son achat, ça fait une augmentation de 833€/ mois
Sacrée plus-value!

En plus, pour rebondir sur ton commentaire lote10, ce n'est pas une ville en gros développement. On reste assez loin de Paris, c'est pas comme des villes type Achères ou Conflans qui explosent sous la demande

Mandy31

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Posté le 10/03/2021 à 20h13

tagada29
Effectivement, je pense qu'il veut faire une "opération blanche" et se retrouver dans ses frais pour la vente, après si sur un marché tendu en 6 mois il n'est pas vendu, c'est qu'il est au-dessus des prix (car même si l'appart est pourri, s'il est au "bon prix" il se vendra), mon exemple perso appart acheté en 2014, revendu en 2018 (cause rupture) appart évalué par un "agent immobilier" à 225 - 230 k, j'étais dubitative car un appart dans notre résidence T4 pas aussi bien agencé (cuisine séparée, crépi goutelette au murs, nous nous avions refait la SBD et les peintures, la cuisine était déjà ouverte quand on l'avait acheté) s'était revendu 175k (et nous nous l'avions acheté 182k) mais mon ex n'en démordais pas, il voulait en retirer le plus possible d'argent => en 4 mois 1 visite et aucune offre, on a confié la vente à un autre agent qui a estimé notre appart entre 200 et 215k => en 2 semaines on a eu 3 visites et 1 offre, la personne avait vu l'annonce avec le prix de la première agence, il n'avait même pas appelé pour le visiter. Comme quoi quand tu es au prix... pour la petite histoire on l'a revendu 200k, donc petite plus-value de 20k en 4 ans sur la région Toulousaine, disons que là où on a eu de la chance c'est que les T4 sont des denrées rares qui partent assez rapidement sur le marché.

Tagada29

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Posté le 12/03/2021 à 12h14

mandy31

En effet, c'est visiblement son but... Mais à part tomber su un pigeon, je vois pas comment il va vendre.

J'ai 25 ans, c'est mon premier achat, j'y connais rien, et j'ai pu trouver toutes les incohérences en quelques heures sans grands efforts. Alors quelqu'un de calé il visite même pas je pense.

Arghhh les agents immobiliers qui veulent leur mandat exclusifs littéralement "à tout prix"
En plus dans un contexte de séparation, ça doit vraiment pas être simple à gérer

Tagada29

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Posté le 14/03/2021 à 11h22

Hello hello !

Hier j'étais de nouveau en visite : T2 45m2, 85% refait à neuf (sauf carrelage immonde, à mon humble avis il aurait fallu commencer par là + cuisine), petite terrasse, RDC.

Bonne première impression générale de l'extérieur depuis la rue, c'est propre et bien entretenu. Par contre pas de chance pour l'agent immobilier, le voisin du dessus a un peu pris ses aises pour son déménagement, la cour est dans un bordel pas possible. Sans compter le bruit qu'il fait avec ses amis, ça crie de partout.

Bon soit, il déménage donc devrait pas être embêtant trop longtemps.

Le logement est très clean, bonne surprise pour la salle d'eau qui est plus grande que ce que j'avais imaginé. Grand salon, rien à redire.
L'agent immobilier est plus compétent que tout ceux que j'ai vu avant lui.

Là où ça bloque : la chambre. Il y a qu'une touuuuuute petite fenêtre, et cette fenêtre donne directement sur la rue et le trottoir. Rue qui en plus semble très passante (et j'ai visité un samedi à 15h c'était déjà bien bruyant, j'imagine pas le vendredi à 18h).
Encore plus manque de chance, il y a une passage piéton juste en face de cette fenêtre ! Donc quand les gens traversent, ils ont le regard directement dans la chambre.

Il y a un bon double vitrage, mais en été faut même pas espérer ouvrir.

Bref, vous l'aurez compris, je ne donne pas suite à ce logement

Grignotte37

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Posté le 15/03/2021 à 12h06

tagada29 tant mieux si l'agent t'a semblé davantage compétent. Tu sembles avoir bien définie tes critères et avoir une bonne vision d'ensemble pour faire tes recherches et investigation seule mais si l'agent t'a plu tu peux aussi lui donner tes critères afin qu'il fasse des recherches pour toi et te propose des logements qui pourrait te convenir.

Sur un appartement en rez de chaussée, bien penser à l'isolation au sol aussi.... Car il n'y a personne qui chauffe en dessous et du coup en général on chauffe davantage qu'un appartement dont on a un logement en dessous ou au dessus. De même qu'un appartement dans un coin, demandera plus de chauffage, bien que souvent ça permette également davantage de fenêtre et d'aération.

J'espère en tout cas que tu trouveras de quoi te plaire et te projeter rapidement

Tagada29

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Posté le 16/03/2021 à 20h35

merci pour ton retour grignotte37 !

En effet je lui ai donné mes critères de recherches, mais en ce moment il n'a rien qui correspond...

L'avantage de ces visites, c'est que j'ai désormais plus confiance en moi avec un projet mieux défini. Je suis toujours pas Stéphane Plaza mais ça progresse

Prochaine visite ce jeudi après-midi!
J'espère que ça sera le bon.

Tagada29

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Posté le 16/03/2021 à 20h42

Aah et pour l'anecdote, l'annonce pour le premier logement de ce sujet (le 35m2 avec terrasse, un peu bruyant et avec beaucoup de travaux de rafraîchissement) a été repostée aujourd'hui.

La propriétaire a ajouté une petite phrase en fin de texte du style "petite surface, le prix a été calculé au plus juste pour vendeurs et acheteurs".
J'ai pas du être la seule à faire la remarque sur le prix...

Grignotte37

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Posté le 17/03/2021 à 09h37

Effectivement pour le premier appartement, ils doivent avoir des demandes de négociations au niveau du prix qui ne doit pas leur correspondre....
Tu verras dans le temps si le prix fini par baisser ou si ils préfèrent attendre pour trouver quelqu'un prêt à mettre le prix qu'ils en attendent....

C'est génial que tes visites te permettent de mieux définir ton projet et de voir ce qui te convient. J'avais également fait ça pour ma part, visiter des biens qui ne verifiaient pas l'un de mes critères "essentiels" mais qui avaient tout de même de sérieux atouts. Ça m'a permis de me rendre compte des offres disponibles "en vrai", et de définir mieux mes critères "essentiels" pour enlever certains biens et ne pas non plus faire perdre du temps à tous le monde.

Tagada29

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Posté le 18/03/2021 à 20h46

ça y est, je crois que j'ai eu la visite coup de coeur !!

Très joli appartement de 33m2 en loi carrez, 40m2 au sol.

Refait à neuf en 2015 (électricité, fenêtres double vitrage, plafond...), loué depuis.
Pile en face de la gare, je peux pas habiter plus près à moins de dormir sur le quai! A 35min de Montparnasse.

Je prends la soirée pour réfléchir et "dormir dessus". Et si toujours ok, j'envoie une proposition demain
Je souhaite négocier de 2000€ le prix car il y a un petit rafraîchissement cuisine à faire, et que la chambre est à repeindre (je ne sais pas qui s'est dit qu'un bleu pétant était ok )

J'espère que cette fois ci sera la bonne !

Grignotte37

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Posté le 18/03/2021 à 21h37

tagada29 tu fais bien de dormir dessus.
Tu ne souhaites pas une contre visite avant de faire une offre?
Au niveau bruit avec les trains ça va? Même avec les fenêtres ouvertes? Pas de tremblement d'immeuble ?

Tagada29

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Posté le 18/03/2021 à 21h52

grignotte37, merci pour ton retour!

Avec les nouvelles mesures de confinement qui ont été annoncées, je devrais faire la deuxième contre-visite seule... donc pas gros changement par rapport à celle de cet après-midi

Mais j'avais prévu le coup, j'avais une checklist hyper précise et complète rédigé par l'un de mes beaux frères hyper calé en rénovation. J'ai examiné chaque cm de l'appart, que ce soit le mur ou le plafond.

J'ai aussi pris films et photos, que j'ai envoyé à des personnes bien calés dans le domaine pour qui c'est ok!

La place de la gare est assez large, et l'appart est situé à l'extrémité du parvis. J'ai laissé la fenêtre ouverte un bon moment, je n'ai pas particulièrement entendu de train - les voitures oui car centre-ville mais rien de choquant.
J'ai regardé la façade de l'immeuble, pas de fissure, de lacération ou autre élément qui pourraient faire penser que le bâtiment est très soumis à des vibrations. Je pense que l'appart est un peu trop éloigné pour ressentir les fissure, et aussi que les trains à grandes vitesse ne passent pas par cette gare

N'hésite pas si tu penses que j'ai oublié quelque chose!

Grignotte37

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Posté le 19/03/2021 à 07h34

Super si tu as pu filmer et avoir de nombreux points de détails à vérifier.
Tu as bienfait de vérifier le bruit. C'est sur que le confinement ne va pas aider pour une contre visite....
Au niveau du syndic tu as vu le compte rendu de la dernière assemblée afin de voir les problématiques soulevées les frais prochainement prevu...
As tu pu discuter avec les locataires ?
Au niveau des diagnostiques, as tu pu voir leur véritable consommation de chauffage afin de mieux savoir ta futur conso.
Je ne sais pas à quelle heure tu as visité, mais penses tu que les voisins étaient présent ? Sinon si tu as la possibilité de passer à un moment où ils sont là, ça permet de voir aussi l'insonorisation entre les étages.
Tu as réussi à projeter comment tu mettrais tes meubles ? Les placards déjà intégrés ou tout à meubler pour ranger.
L'électroménager de la cuisine reste en place ?
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