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Terrain cultivé sans accord (location frauduleuse)

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Aure87

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Terrain cultivé sans accord (location frauduleuse)
Posté le 14/04/2015 à 19h48
Histoire un peu compliquée, je vais essayer d'être la plus claire possible donc:

Visite la semaine dernière pour future location d'une maison d'habitation avec 2ha de terrain attenant.
Lors de notre visite, la locataire en titre était toujours en place, elle a déménagé ce week-end.
Avant de signer le bail nous avons souhaité faire une contre-visite de l'ensemble afin de voir comment la locataire avait laissé la maison (salubrité, débarras, etc..) bref passons...

nous avons effectué cette contre-visite ce lundi, nous la voulons absolument cette maison, et à notre arrivée, le temps que la proprio arrive mon mari est allé voir les terrains.....il revient en me disant ""euh petit probleme... c'est quoi ce bord** ?"

La propriétaire arrive a ce moment là et nous explique que la locataire (qui savait très bien que nous aurions nos chevaux à mettre à notre emménagement sur les prés....c'est d'ailleurs aussi pour cette surface qu'on a craqué pour louer l'ensemble...) à sous loué le temps de son titre et sans aucune autorisation, le terrain complet a une personne tierce.
Avant son départ elle lui a signalé qu'elle partait, surement elle a encaisser quelques derniers billets, et la personne s'est permise de labourer absolument toute la surface, herser et de semer par dessus de l'orge ...donc les 2ha!

La propriétaire non avertie, mise sur le fait lors de l'etat des lieux de sortie, nullement consentante avec ces arrangements à la messe basse, et investit sur le fait qu'elle nous loue l'ensemble au complet, a contacté la personne tierce pour qu'il réensemence la totalité sous 3 jours donc il a jusque demain inclus mais rien n'est fait et ca ne sera certainement pas fait!

Donc le plus simple c'est que a nos frais nous fassions de suite et sans attendre ce travail, malgrès notre bail signé j'ai quand meme peur des retombées car je ne veux pas me trainer en justice ou quoi que ce soit mais ces 2ha en herbe il nous les faut et je ne ferait absolument aucune impasse là dessus ni tout autre arrangement ! (exemple me preter d'autres champs dans l'attente que le gars récolte)

que me conseillez vous?
j'ai peur que pendant le semis le gars arrive poing en l'air car il a travaillé le champ et s'est fait entubé par l'ex-locataire

Sommes nous dans notre droit? il n'est pas agriculteur apparemment c'est annexe a son activité principale (restaurateur je crois)

Enfin bref j'ai les boules ! Sommes nous dans notre droit "bail à la main" et propriétaire totalement avec nous.

Merci

Firenight

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Terrain cultivé sans accord (location frauduleuse)
Posté le 14/04/2015 à 19h55
La proprio doit porter plainte contre la locataire et l'occupant avant toute chose.


Albane14

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Terrain cultivé sans accord (location frauduleuse)
Posté le 14/04/2015 à 19h59
Il y a un truc que je ne comprends pas: si la personne qui sous-loue le pré a été prévenue que la personne qui lui sous-louait ledit pré quittait la maison et mettait fin à son bail, pourquoi cette personne a-t-elle semé 2ha d'orge???

Cela ne pousse pas et ne se récolte pas en deux jours... c'est louche!


Fandada

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Terrain cultivé sans accord (location frauduleuse)
Posté le 14/04/2015 à 20h09
pour mettre devant le fait accompli, sans doute.

mais la, selon les liens de la personne avec les habitants et/ou son caractère, il risque de vous mettre un gros bo**l avec vos chevaux.

peut être vaudrait-il mieux être arrangeant, justement

les relations de bon voisinage, c'est important aussi


Aure87

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Terrain cultivé sans accord (location frauduleuse)
Posté le 14/04/2015 à 20h20

fandada a écrit le 14/04/2015 à 20h09:
pour mettre devant le fait accompli, sans doute.



oui voilà c'est ce à quoi on a pensé, hop hop terrain inexploitable dans l'etat pour y mettre nos chevaux. Mais comme on est bête a manger du foin, je ne risque pas non plus de montrer patte de velour.
La propriétaire est quand a elle tout aussi agacée que nous.

L'ex locataire est partie, mais ne l'a surement pas dit au sous locataire. Elle l'a surement contacté pour, face au cout de son déménagement, (limousin/NORD...650 bornes...je suis du 62 d'origine je connais la route) celui-ci lui réduise le prix de sa facture en lui payant une dernière fois la mise a disposition du terrain.

enfin bref quoi qu'il arrive que ce soit par X ou Y méthode, elle est totalement dans son tord, lui l'est totalement aussi car aucun contrat n'est prononcé (meme verbale avec la propriétaire..)
Il est ici sans droit ni titre, nous essaierons de déméler ceci à l'amiable mais quoi qu'il en soit c'est toujours pour notre pomme! 2ha de semences et la mécanisation qui va avec c'est pas donné


Domipac19

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Terrain cultivé sans accord (location frauduleuse)
Posté le 14/04/2015 à 22h30
Sinon, tu fais un arrangement avec le paysan. Tu lui rachètes son orge et la paille qui va avec pour tes chevaux mais lui, il moissonne et ré-ensemence en ray-grass derrière. Comme ça, tu auras de la paille et du grain pour tes chevaux. Bon, ok, du coup, il va te falloir attendre pour mettre tes chevaux mais je pense que ça te reviendra moins cher, à mon avis.


Aure87

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Terrain cultivé sans accord (location frauduleuse)
Posté le 14/04/2015 à 22h36
ce qu'il y a c'est que si il arrive a récolter (admettons qu'il soit déclaré agri a temps partiel) ses produits seront donc comptabilisés dans sa SAU à la MSA et là pour reprendre du terrain a un agri ...meme sans droits sur ladite surface merci le bazar non?


Domipac19

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Terrain cultivé sans accord (location frauduleuse)
Posté le 14/04/2015 à 22h46

aure87 a écrit le 14/04/2015 à 22h36:
ce qu'il y a c'est que si il arrive a récolter (admettons qu'il soit déclaré agri a temps partiel) ses produits seront donc comptabilisés dans sa SAU à la MSA et là pour reprendre du terrain a un agri ...meme sans droits sur ladite surface merci le bazar non?

Ah mais non, le terrain ne lui appartient pas et pas sûre qu'il ait signé qq chose avec la locataire indélicate donc voilà. le proprio du terrain, c'est le proprio de la maison, pas le paysan qui l'exploite. Après, si par rapport à la msa, il a des emmerdes, ben ce n'est pas ton problème. Quand bien même il aurait signé un contrat avec la locataire, il est caduque puisque la miss n'avait aucun droit sur le terrain en question.
De toutes façons, c'est clair que le proprio doit porter plainte contre elle en tout premier lieux.


Aure87

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Terrain cultivé sans accord (location frauduleuse)
Posté le 14/04/2015 à 22h53
bon j'ai trouvé ce texte:

d'ailleurs la propriétaire a téléphoné au "gars" pour lui dire d'arreter immédiatement l'exploitation des terres et de remettre la situation comme elle l'était au départ, à savoir, de l'herbe.

je pense que pour mettre une balle en plus dans notre camp il est précieux d'avoir une preuve écrite avec la meme formulation mais en pli recommandé avec AR ..histoire qu'il ne fasse pas l'ignorant.

Pas d’exploitation des terres sans autorisation d’exploiter


Que disent les textes ?
Le Code rural (1) prévoit que le bail du preneur est nul si l’autorisation lui a été définitivement refusée en cas d’absence de présentation de cette demande d’autorisation dans le délai imparti par l’autorité administrative.
Le code rural précise, par ailleurs, qu’en cas de non respect des dispositions relatives au contrôle des structures, le fermier est mis en demeure, dans un délai déterminé (un mois au minimum), de régulariser sa situation, à savoir, soit :
- présenter une demande d’autorisation
- cesser l’exploitation des terres concernées si une décision de refus d’autorisation a été prononcée.

Les juges apportent une précision
La question qui est venue, récemment, se poser devant la Cour de cassation, est de savoir si la mise en demeure de régulariser la situation ou de cesser l’exploitation est le préalable indispensable à une action en nullité du bail ou si elle est réservée à la situation de l’exploitant n’ayant déposé aucune demande.
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 12 décembre 2012 (2), affirme le caractère indispensable de la mise en demeure préalable à une action en nullité du bail, et cela, sans distinguer si le preneur est en infraction délibérée dans la mesure où il exploite malgré un refus ou s’il exploite sans avoir demandé une autorisation.
(1) article L 331-6
(2) n° 11-24.384


Frederique3560

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Posté le 14/04/2015 à 23h04
rendement moyen 80 quintaux /ha ... elle va stocke ça comment ? et ils on intérêt à aimer l'orge ses chevaux ! 16 t d'orge à manger ...

Bref il a déjà sûrement un débouché pour son orge et sa paille .

le "fermier" a un bail s'il peut prouver le paiement du loyer , c'est l'ancien locataire qui a sous loué sans autorisation .
Je me renseignerais auprès d'un service spécialisé en baux ruraux avant de "détruire" son semis ... si le bail est reconnu valable du coup en louant vous devenez le bailleur !
Le propriétaire serait sûrement mis en cause pour vous avoir loué un bien aliéné alors que vous avez signé pour en avoir la jouissance , peut être que du coup votre bail serait nul .
Ce qui ne résoudra pas votre pb ...
Bref le temps que l'affaire se règle l'orge aura poussé (récolte en juillet) et à mon avis de toute façon même si vos semez de l'herbe maintenant vos chevaux ne pourront pas y pacager avant l'été .
A savoir :
Un semis d'automne est toujours meilleur


Lors de votre visite , les 2 ha étaient en vraie prairie ou de l'herbe pas belle comme dans un champ qui a été cultivé l'année d'avant ? ou peut être qu'il y avait une culture intermédiaire pour faire un engrais vert ?
Il doit être assez facile de savoir si ces 2ha ont été cultivés auparavant .



Aure87

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Posté le 14/04/2015 à 23h05

domipac19 a écrit le 14/04/2015 à 22h46:

Ah mais non, le terrain ne lui appartient pas et pas sûre qu'il ait signé qq chose avec la locataire indélicate donc voilà. le proprio du terrain, c'est le proprio de la maison, pas le paysan qui l'exploite. Après, si par rapport à la msa, il a des emmerdes, ben ce n'est pas ton problème. Quand bien même il aurait signé un contrat avec la locataire, il est caduque puisque la miss n'avait aucun droit sur le terrain en question.
De toutes façons, c'est clair que le proprio doit porter plainte contre elle en tout premier lieux.


c'est clair que la locataire elle s'est pas fait ch*** , d'ailleurs vu comment elle a laissé la maison sa caution a sauté ce qui est normal, à mon avis celà a fini d'enfoncer le clou.
Pour mes loulous meme s'ils ne peuvent pas venir avant la saison hivernale tanpis là ils ne sont pas à la rue, mais pour sûr cet hiver je les veux chez moi, je dois rationner ma vieille de 27 ans qui décolle pas mal à l'arrivée du froid et étant donné qu'ils seront à 1h00 de chez moi là ou ils se trouvent actuellement c'est juste pas possible.

(j'ai meme pensé à couper le pré en 2) vu que je complémente mes gros ..ca me permettrait d'avoir une partie prairie (1ha) et l'hectare restant récolter paille et grain par nos propres moyens (on a de la famille a proximité équipée pour)
Et tanpis pour le gars ça sera perdu pour lui ....après tout moi je ne me permet pas de faire du jardin chez mon voisin mitoyen question de bon sens !

Nous devons aller en mairie prochainnement pour nous présenter en tant que nouveaux arrivants, puis dossier d'inscription pour l'ecole de nos enfants, etc..etc..nous pensons "aimablement" soulever le problème à Mr le maire histoire de trouver peut etre un certain soutien dans cette affaire.


Frederique3560

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Posté le 14/04/2015 à 23h09

domipac19 a écrit le 14/04/2015 à 22h46:

Ah mais non, le terrain ne lui appartient pas et pas sûre qu'il ait signé qq chose avec la locataire indélicate donc voilà. pas besoin de bail écrit pour qu'il soit valable le proprio du terrain, c'est le proprio de la maison, pas le paysan qui l'exploite.la sous location est possible sous certaines condition, le fermier n'est pas forcement en tors Après, si par rapport à la msa, il a des emmerdes, ben ce n'est pas ton problème. la msa n'a rien à voir là dedans Quand bien même il aurait signé un contrat avec la locataire, il est caduque pas si évident puisque la miss n'avait aucun droit sur le terrain en question.
De toutes façons, c'est clair que le proprio doit porter plainte contre elle en tout premier lieux.


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Posté le 14/04/2015 à 23h11

frederique3560 a écrit le 14/04/2015 à 23h04:



Lors de votre visite , les 2 ha étaient en vraie prairie ou de l'herbe pas belle comme dans un champ qui a été cultivé l'année d'avant ? ou peut être qu'il y avait une culture intermédiaire pour faire un engrais vert ?
Il doit être assez facile de savoir si ces 2ha ont été cultivés auparavant .



Non de la vrai prairie, bien verte épaisse et abondante quand nous avons visité, le rêve justement ! plus qu'a faire de la réfection de clotures et le tour était joué j'y voyait déja mes ours y gambader (meme séparer en plusieurs parcelles pour faire tourner)

ça me désespère surtout en sachant que les lois et leurs complexités c'est franchement pas évident


Frederique3560

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Posté le 14/04/2015 à 23h13
vous ou le propriétaire avez pris contact avec le fermier ?

le propriétaire a demandé des explications à son ancien locataires ?

ça me semble la base avant de foncer tête baissée et risquer de vous mettre dans votre tors .



Frederique3560

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Posté le 14/04/2015 à 23h14

aure87 a écrit le 14/04/2015 à 23h11:


Non de la vrai prairie, bien verte épaisse et abondante quand nous avons visité, le rêve justement ! hum , ça ressemble à une culture intermédiaire ... plus qu'a faire de la réfection de clotures et le tour était joué j'y voyait déja mes ours y gambader (meme séparer en plusieurs parcelles pour faire tourner)

ça me désespère surtout en sachant que les lois et leurs complexités c'est franchement pas évident


Aure87

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Posté le 14/04/2015 à 23h23
tout ce que je sais c'est que sur le contrat de location de l'ex-locataire il y a la clause OBLIGATION DU LOCATAIRE évoquant l'entretien des surfaces (donc qu'elle le LAISSE en "entretien ou exploitation ou tout ce qu'on veux" du moment que c'est entretenu la clause est respectée.

par contre pour une maison d'habitation louée vide une clause est formelle et la loi prévoit que "de ne pouvoir ni sous-louer, ni ceder, ni preter meme temporairement, en totalité ou partie.

le gars est (meme s'il a versé un quelconque fermage) sans droits ni titre c'est d'ailleurs l'ex- locataire qui devrait le dédommager en lui remboursant les frais engagés et ce serait a elle aussi de remettre la situation comme elle l'etait quand nous avons visité.


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